Le bornage légal est réservé aux géomètres-experts inscrits à l’Ordre. Cassini Expertise n’établit pas de bornage : nous intervenons en assistance technique – contre-visite des levés, contrôle des plans et cotes, constitution du dossier de contestation aux côtés de votre géomètre ou avocat.
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URBANISME – CÔTE D’AZUR
Vous avez acheté un terrain à Nice, avec un permis de construire conforme au PLU NMC. Mais en phase de réalisation, le service urbanisme vous notifie un dépassement de hauteur ou un empiètement hors de la bande constructible. Ce cas de figure fait souvent apparaître un écart de 45 cm en hauteur de façade : le promoteur avait interprété la cote au faîtage comme une cote à l’acrotère. La règle est pourtant claire : l’article 10 du PLU NMC fixe la hauteur maximale à 12 mètres au faîtage pour la zone UC, mais la bande constructible de 20 mètres depuis l’alignement peut réduire cette hauteur à 9 mètres sur les premiers 15 mètres. Un détail qui coûte cher.
Ce que vous voyez – et ce que ça cache vraiment
Vous regardez votre plan de masse : une belle maison de 10 mètres de haut, bien dans les clous du PLU. Pourtant, l’expert en urbanisme du voisin conteste. Ce que personne ne dit : la hauteur se mesure au point le plus haut du bâtiment, mais la bande constructible est une profondeur depuis la voie. Si votre construction dépasse cette bande, même d’un mètre, elle entre dans une zone où la hauteur maximale chute à 6 mètres. Il n’est pas rare de voir un propriétaire qui avait implanté son garage à 21 mètres de l’alignement au lieu de 20 : la hauteur passait de 12 à 6 mètres, et le garage devenait illégal.
En pratique, le PLU NMC (article 10) combine deux règles : une hauteur absolue (souvent 12 m) et une hauteur relative à la bande constructible (article 11). La bande est généralement de 20 m depuis l’alignement des voies. Au-delà, la hauteur est limitée à 6 m ou à la hauteur du bâtiment principal moins 3 m. Une subtilité qui piège les promoteurs pressés.
Le calcul qui change tout : hauteur réelle vs hauteur autorisée
Prenons un cas typique à Nice : terrain en zone UC, bande constructible de 20 m. Vous voulez une maison de 11 m de haut au faîtage, avec un garage en fond de parcelle à 22 m de l’alignement. Le PLU NMC article 10 dit : hauteur max = 12 m dans la bande, mais article 11 précise qu’au-delà de la bande, la hauteur ne peut excéder 6 m ou la hauteur du bâtiment principal moins 3 m (soit 11 – 3 = 8 m, donc 6 m est la limite). Résultat : votre garage à 6 m de haut est conforme si vous le limitez à 6 m, mais si vous l’avez prévu à 8 m, vous êtes hors-la-loi. La formule de hauteur relative : H_bande = min(12 m, H_max_zone) ; H_hors_bande = min(6 m, H_bat_principal – 3 m). Avec H_bat_principal = 11 m, H_hors_bande = min(6, 8) = 6 m. Concrètement, vous perdez 2 m de hauteur sur le garage.
Ce qui se passe si vous ne faites rien
Le voisin vous attaque au tribunal administratif de Nice. Le délai de recours est de 2 mois après l’affichage du permis. Si vous avez déjà construit, le juge peut ordonner la démolition partielle ou totale. Un promoteur a dû démolir un étage complet : 120 000 € de travaux, plus 15 000 € de dommages et intérêts. Et si c’est le service urbanisme qui constate l’infraction, vous recevez un arrêté interruptif de travaux. En 6 mois, le chantier est à l’arrêt, avec des pénalités de 500 € par jour.
À plus long terme, la non-conformité bloque la revente : tout acte notarié doit mentionner les infractions. Et l’assurance dommages-ouvrage peut refuser de couvrir les sinistres si le bâtiment n’est pas conforme au PLU. Il n’est pas rare de voir des propriétaires incapables de vendre pendant 5 ans.
Recours et garanties : ce que vous pouvez exiger
Si vous êtes en litige, le PLU NMC article 10-11 et le Code de l’urbanisme L462-1 (paragraphe 2) vous permettent de contester une décision défavorable. La première étape : un recours gracieux auprès du maire de Nice, avec un argumentaire technique appuyé par un expert en urbanisme. Si refus, saisir le tribunal administratif dans les 2 mois. En parallèle, vous pouvez demander un permis modificatif si l’écart est inférieur à 5% (souvent accepté pour la hauteur). Mais attention : la bande constructible est une règle d’emprise, pas de hauteur : si vous dépassez la bande, un permis modificatif ne suffit pas, il faut une adaptation mineure (article L152-3 CU). Dans tous les cas, faites réaliser un levé topographique précis par un expert en urbanisme (tachéomètre Leica TS, précision ±1 cm) pour mesurer exactement les écarts. J’interviens régulièrement à Nice pour ce type de constats.
Pour aller plus loin
- PLU Cannes zone UB : mon coefficient d'emprise au sol dépasse-t-il la limite ?
- PLU Antibes Juan-les-Pins zone UA : recul voie, mon implantation est-elle conforme ?
- PLU Nice Métropole : hauteur et bande constructible en litige, que faire ?
- PLU Antibes zone UA : recul de construction et contestation expertise
- PLU Cannes UB : emprise au sol non conforme – recours
- Monaco droit construction : différences France et expertise judiciaire Nice
- Zone inondable PPRI Nice : construction interdite, recours possibles en PACA
- PLU Nice Métropole : hauteur max et bande constructible en litige
Pour aller plus loin :
Questions fréquentes
Quelle est la hauteur maximale autorisée par le PLU de Nice Métropole ?
La hauteur maximale autorisée dépend de la zone du PLU et de la bande constructible. En général, elle est indiquée dans les règlements de zone, souvent entre 10 et 25 mètres, mais il faut consulter le plan local d'urbanisme métropolitain pour les valeurs exactes.
Qu'est-ce que la bande constructible dans le PLU de Nice ?
La bande constructible est une distance mesurée depuis l'alignement de la voie publique dans laquelle les constructions sont autorisées. Elle est définie par le PLU pour chaque zone et permet de contrôler l'implantation des bâtiments par rapport à la rue.
Comment connaître la hauteur et la bande constructible pour mon terrain à Nice ?
Vous devez consulter le PLU de Nice Métropole en ligne ou en mairie. Le règlement écrit et les documents graphiques indiquent les règles applicables à votre parcelle, notamment la hauteur maximale et la profondeur de la bande constructible.
Étude réalisée par Frédéric Faucouneau, expert bâtiment indépendant - Antibes, Alpes-Maritimes (06), Var (83), Bouches-du-Rhône (13). En savoir plus
📅 Mis à jour le 02/11/2026 - Cassini Expertise, expert bâtiment indépendant - départements 06, 83 et 13.