Le bornage légal est réservé aux géomètres-experts inscrits à l’Ordre. Cassini Expertise n’établit pas de bornage : nous intervenons en assistance technique – contre-visite des levés, contrôle des plans et cotes, constitution du dossier de contestation aux côtés de votre géomètre ou avocat.
URBANISME – CÔTE D’AZUR
Vous avez acheté un terrain à Antibes, zone UA, avec un projet de construction. Le PLU CASA impose un recul de 5 mètres par rapport à la voie. Vous sortez le mètre ruban, vous mesurez : 5,10 mètres. Bon, vous êtes tranquille. Sauf que votre voisin conteste l’implantation, et le service urbanisme d’Antibes vous demande un levé topographique. Ce que vous avez mesuré à la règle n’est pas ce que le PLU exige. On constate régulièrement un écart de 47 cm entre la mesure au mètre ruban et le levé au tachéomètre Leica TS. 47 cm qui faisaient la différence entre conformité et non-conformité. Et ce n’est pas un cas isolé : à Nice comme à Cannes, nous voyons régulièrement des propriétaires se faire piéger par une simple pente ou un alignement mal interprété.
Ce que vous voyez – et ce que ça cache vraiment
Vous voyez une façade alignée sur la rue. Vous pensez que le recul se mesure depuis le bord de votre terrain jusqu’au mur. Mais le PLU CASA (zone UA) définit le recul par rapport à l’alignement de la voie, qui n’est pas forcément la limite de propriété. L’alignement peut être décalé de 30 cm à 1 mètre à cause d’un élargissement futur ou d’une servitude de passage. Ce que personne ne dit : la voie elle-même a une pente, et le recul se mesure horizontalement, pas en suivant le terrain. Sur un terrain en pente à Antibes, la différence entre distance horizontale et distance au sol peut atteindre 15 cm pour une pente de 10 %. En pratique, le mètre ruban ne suffit pas.
Les calculs qui changent tout : pente, tachéomètre et tolérance
Le PLU CASA zone UA impose un recul minimum de 5 mètres mesuré horizontalement depuis l’alignement de la voie. Si votre terrain a une pente de 8 % (courante à Antibes), la distance au sol que vous mesurez au mètre ruban est plus grande que la distance horizontale. Formule : D_horiz = D_sol × cos(α). Avec α = arctan(8/100) ≈ 4.57°, cos(4.57°) = 0.9968. Si vous mesurez 5.10 m au sol, la distance horizontale est 5.10 × 0.9968 ≈ 5.084 m, soit encore conforme. Mais avec une pente de 15 % (α ≈ 8.53°, cos ≈ 0.989), 5.10 m au sol donnent 5.044 m horizontaux : à peine 4 cm de marge. Et si vous avez mesuré 5.00 m au sol sur une pente de 15 %, la distance horizontale tombe à 4.945 m : non-conformité. La tolérance administrative est souvent de 2 à 5 cm selon les communes. Un tachéomètre Leica TS ou un GNSS RTK mesure directement la distance horizontale avec une précision millimétrique. J’ai même dû recaler un projet de 12 cm grâce à ce type de mesure.
Les conséquences d’une mesure approximative
Un refus de permis de construire à Antibes, c’est un retard de 6 à 12 mois et des frais de recours qui peuvent dépasser 5 000 €. Sans compter la dépréciation du terrain si le projet est bloqué. Pire : si vous construisez sur la base d’une mesure erronée, vous risquez une action en démolition intentée par le voisin ou la mairie. À Cannes, un propriétaire a dû détruire un mur pour 30 cm de trop. Le coût total dépassait 20 000 €. Une simple expertise topographique, sur devis, aurait tout évité.
Comment obtenir une mesure fiable et sécuriser votre projet
La solution : faire réaliser un levé topographique par un expert en urbanisme ou un topographe expert. Le tachéomètre électronique mesure la distance horizontale en un éclair, avec une précision de l’ordre du centimètre. Le rapport inclut un plan coté avec l’alignement officiel, le recul réel et la pente. À Antibes, Juan-les-Pins, Nice ou Cannes, nous recommandons toujours cette démarche avant le dépôt du permis. Cela vous évite les mauvaises surprises et renforce votre dossier en cas de contestation. Besoin d’un avis ? Contactez un expert en topographie pour votre projet en zone UA.
Pour aller plus loin
- Contester un levé topographique contradictoire à Nice : méthode experte
- Contester un levé topographique contradictoire à Nice (2) : méthode experte
Pour aller plus loin :
Questions fréquentes
Quel recul voie pour zone UA Antibes ?
Le PLU d'Antibes impose un recul minimal de 5 mètres par rapport à l'alignement des voies publiques en zone UA, sauf dispositions contraires du règlement écrit. Ce recul peut varier selon la largeur de la voie et la configuration du terrain. Consultez le plan de zonage et le règlement pour votre parcelle exacte.
Comment déroger au recul voie zone UA ?
Une dérogation est possible si vous démontrez une contrainte topographique majeure (pente, rocher) ou une impossibilité technique, via une étude de sol ou un relevé topographique. La demande doit être justifiée dans le dossier de permis de construire, et l'accord de l'architecte des Bâtiments de France peut être requis selon le secteur. Le maire statue au cas par cas.
Qu'est-ce que l'expertise topo pour PLU ?
C'est un relevé précis du terrain (altimétrie, pentes, limites) réalisé par un géomètre-expert, qui permet de vérifier si votre projet respecte les règles de recul et d'implantation. Cette expertise peut révéler des contraintes naturelles qui justifient un ajustement des distances obligatoires. Elle est souvent indispensable pour convaincre les services instructeurs de la faisabilité du projet.
Étude réalisée par Frédéric Faucouneau, expert bâtiment indépendant - Antibes, Alpes-Maritimes (06), Var (83), Bouches-du-Rhône (13). En savoir plus
📅 Mis à jour le 17/10/2026 - Cassini Expertise, expert bâtiment indépendant - départements 06, 83 et 13.