Malfaçon en construction neuve : que faire et quelle garantie activer ?
Une malfaçon est un défaut d’exécution constaté sur une construction neuve ou dans le cadre d’un CCMI (contrat de construction de maison individuelle), c’est-à-dire un écart entre l’ouvrage livré et ce qui était prévu : plans contractuels, règles de l’art, ou DTU (documents techniques unifiés) applicables au corps d’état concerné. Trois garanties légales protègent le maître d’ouvrage après réception : la garantie de parfait achèvement (GPA), valable 1 an, qui couvre tous les désordres signalés à la réception ou apparus dans l’année ; la garantie biennale, valable 2 ans, qui couvre les éléments d’équipement dissociables ; et la garantie décennale, valable 10 ans, qui couvre les désordres compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination, en application de l’article 1792 du Code civil.
Chaque garantie a son délai, ses conditions de mise en œuvre et ses interlocuteurs. Passé le délai, le recours s’éteint, quelle que soit la gravité du désordre. Cassini Expertise, expert bâtiment indépendant à Antibes, intervient pour identifier, dater et qualifier juridiquement les désordres constatés, afin d’activer la bonne garantie avant son extinction et de constituer un dossier technique opposable au constructeur ou à son assureur.
Les garanties pas à pas
La réception et les réserves : la clé du décompte des délais
La réception des travaux, formalisée par un procès-verbal signé entre le maître d’ouvrage et le constructeur, marque le point de départ de toutes les garanties. Les désordres visibles à cette date doivent impérativement être consignés en réserves sur le PV, faute de quoi ils sortent du champ de la garantie de parfait achèvement pour les vices apparents. C’est pourquoi une assistance technique à la réception, ou à défaut un examen rapide après emménagement, permet de sécuriser cette étape déterminante pour la suite du dossier.
La garantie de parfait achèvement (1 an)
Pendant l’année qui suit la réception, le constructeur doit reprendre tous les désordres signalés, qu’ils aient été réservés à la réception ou notifiés ensuite par écrit. La procédure repose sur une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, détaillant précisément chaque désordre. Un rapport d’expertise permet d’objectiver la liste des désordres, leur localisation et leur ampleur, ce qui évite toute contestation sur le périmètre des reprises attendues. Pour approfondir cette garantie, voir notre article dédié : la garantie de parfait achèvement CCMI expliquée.
La garantie biennale (2 ans)
Cette garantie couvre les éléments d’équipement dissociables du gros œuvre : volets roulants, chaudière, VMC, robinetterie, interphone, portail motorisé. Un dysfonctionnement constaté dans les deux ans suivant la réception engage la responsabilité du constructeur ou du fabricant, sous réserve que l’équipement ait été installé dans le cadre du marché initial. Là encore, un constat technique daté permet de fixer précisément la date d’apparition du désordre et d’éviter toute discussion sur la computation du délai.
La garantie décennale (10 ans)
La garantie décennale couvre les désordres affectant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination : fissures structurelles, infiltrations généralisées, défaut de fondation, désordre affectant l’étanchéité globale du bâtiment. Elle engage l’assurance décennale du constructeur, du maçon ou de tout autre intervenant ayant participé à l’édification. Le rapport d’expertise doit démontrer le lien entre le désordre et l’un de ces deux critères légaux, faute de quoi la garantie décennale peut être écartée au profit d’une simple garantie biennale, moins protectrice pour le maître d’ouvrage. Pour la conduite d’un recours complet, consultez notre article : CCMI, recours malfaçons.
Malfaçons fréquentes constatées dans les Alpes-Maritimes et le Var
Certains désordres reviennent régulièrement sur les constructions neuves et CCMI livrés dans le 06 et le 83 :
- Fissures non traitées : fissuration de façade ou de dalle apparue peu après livraison, souvent liée à un défaut de fondation, de retrait-gonflement des argiles, ou de reprise de gros œuvre mal exécutée.
- Enduits non conformes : épaisseur insuffisante, décollement, faïençage précoce, ou finition ne correspondant pas au descriptif contractuel.
- Étanchéité des terrasses : défaut de pente, relevés d’étanchéité mal réalisés, infiltrations en sous-face de dalle, particulièrement fréquents sur les toitures-terrasses accessibles typiques de la région.
- Piscines : défaut de pose de coque, local technique mal ventilé ou mal étanché, fissuration du bassin, non-conformité aux règles de sécurité.
- VRD (voirie et réseaux divers) : pentes de drainage insuffisantes, mauvaise gestion des eaux pluviales, remontées d’eau en pied de façade ou dans les sous-sols.
- Isolation des combles : pose incomplète ou non conforme au descriptif, ponts thermiques, performance thermique inférieure à celle contractuellement annoncée.
L’expertise : voie amiable ou voie judiciaire
Deux cadres permettent de faire constater des malfaçons. L’expertise amiable contradictoire consiste à convoquer l’ensemble des parties concernées (constructeur, sous-traitants, assureurs) à un rendez-vous sur site, afin d’établir un constat commun des désordres. Cette voie est souvent plus rapide et moins coûteuse, et peut déboucher sur un accord de reprise sans procédure judiciaire.
Lorsque l’accord amiable échoue ou que l’urgence l’impose, l’expertise judiciaire est sollicitée devant le tribunal judiciaire compétent (Nice, Toulon, Grasse ou Draguignan selon la localisation du chantier), sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile, qui permet d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire avant tout procès au fond, afin de conserver la preuve des désordres. Dans les deux cas, Cassini Expertise réalise des mesures instrumentées (fissuromètres, relevés d’humidité, contrôle de pentes), établit un chiffrage détaillé des reprises nécessaires et produit un rapport technique opposable, base indispensable pour toute négociation ou procédure ultérieure.
Questions fréquentes
Le délai de 10 ans de la garantie décennale part de quelle date ?
Le délai de 10 ans de la garantie décennale court à compter de la date de réception des travaux, telle qu’actée sur le procès-verbal de réception, et non à compter de l’emménagement ou de la découverte du désordre.
Que faire si le constructeur est liquidé ou a disparu ?
En cas de liquidation judiciaire ou de disparition du constructeur, le recours se tourne vers l’assurance dommages-ouvrage (DO) souscrite obligatoirement avant l’ouverture du chantier, ainsi que vers l’assurance décennale des différents intervenants ayant participé à la construction.
Que faire si une réserve a été oubliée lors de la réception ?
Un désordre non réservé à la réception peut encore être notifié par écrit dans l’année suivant la réception au titre de la garantie de parfait achèvement, ou relever de la garantie biennale ou décennale selon sa nature. Plusieurs options subsistent donc, à condition d’agir rapidement.
Combien coûte une expertise pour malfaçons ?
Le coût dépend de la nature des désordres, du nombre de corps d’état concernés et du cadre choisi (amiable ou judiciaire). Cassini Expertise établit un devis gratuit adapté à chaque dossier avant toute intervention.
Pour faire constater et qualifier des malfaçons sur une construction neuve ou un CCMI dans les Alpes-Maritimes ou le Var, contactez Cassini Expertise au 04 22 46 06 04.
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Cassini Expertise
Expert du bâtiment indépendant — Antibes (06·83·13·40)
📅 Mis à jour le 19/09/2026 — Cassini Expertise, expert bâtiment indépendant (06·83·13·40).