VEFA et surface Carrez erronée : le rôle du topographe

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Présentation de la décision de justice

Sur le terrain du mesurage, la loi du 10 juillet 1965 (art. 46) sanctionne par une réduction proportionnelle du prix toute différence de plus de 5 % entre la superficie mentionnée dans l’acte et la superficie réelle d’un lot. Mais attention en VEFA : la loi Carrez ne s’applique de plein droit que si le contrat de vente y fait expressément référence ; à défaut, ce sont les règles de la vente d’immeuble à construire qui s’appliquent (Cass. 3e civ., 18 mars 2021, pourvoi n° 19-24.994). Exemple concret : un acquéreur achète un appartement sur plan, avec une surface annoncée de 65 m². Après livraison, un expert topographe a mesuré 58 m², soit une différence de 10,8 %. Le promoteur refusait de réduire le prix, arguant que la mesure incluait des murs et cloisons. La cour d’appel avait donné raison au promoteur. La Cour de cassation a cassé l’arrêt, jugeant que la surface Carrez doit être calculée selon les règles de l’art (décret n° 97-532), excluant les murs, cloisons, marches, etc., et que l’expert topographe était compétent pour déterminer la surface exacte.

Analyse technique

La surface Carrez (loi du 10 juillet 1965) est la superficie des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et embrasures de portes. Elle ne comprend pas les combles non aménagés, caves, garages, etc. Le mesurage doit être réalisé par un professionnel (expert topographe, architecte, diagnostiqueur) selon la norme NF P 04-501. L’expert topographe utilise un télémètre laser et un logiciel de DAO pour calculer la surface avec précision (tolérance de 0,1 m²). En VEFA, l’acquéreur peut agir dans un délai d’un an à compter de la signature de l’acte authentique pour demander une réduction proportionnelle du prix si l’écart dépasse 5 %.

Exemple chiffré

Un acquéreur achète un appartement en VEFA, surface Carrez annoncée : 55 m². À la livraison, son mesurage laser donne 50 m². Le relevé réglementaire constate que le promoteur a inclus dans la surface Carrez l’épaisseur des cloisons intérieures (0,20 m) et une partie du balcon non couvert.

Mesures : après déduction des murs, cloisons et surfaces non closes selon les règles de l’art, la surface réelle ressort à 49,8 m², soit un écart de 9,5 % – au-delà du seuil de 5 % de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965.

Portée : l’écart ouvre droit à une réduction proportionnelle du prix, sur la base du rapport de mesurage avec plans cotés, calculs et photos.

Portée juridique : sur la base d’un tel rapport de mesurage, l’acquéreur assigne le promoteur en réduction proportionnelle du prix – un écart de 9,5 % sur un prix de 200 000 € représente environ 19 000 €.

Leçons à retenir

• Pour les acquéreurs en VEFA : faire mesurer la surface Carrez par un expert indépendant dès la livraison, et agir dans l’année suivant l’acte authentique.
• Pour les promoteurs : respecter scrupuleusement les règles de calcul de la surface Carrez, sous peine de devoir réduire le prix.
• L’expert topographe est le professionnel le plus qualifié pour ce type de mesurage.

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Questions fréquentes

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Étude réalisée par Frédéric Faucouneau, expert bâtiment indépendant - Antibes, Alpes-Maritimes (06), Var (83), Bouches-du-Rhône (13). En savoir plus

📅 Mis à jour le 02/11/2026 - Cassini Expertise, expert bâtiment indépendant - départements 06, 83 et 13.