Présentation de la décision de justice
Dans un arrêt du 12 septembre 2024 (pourvoi n° 23-15.678), la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rappelé que l’acquéreur d’un bien en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) peut obtenir une réduction de prix si la surface Carrez (loi du 10 juillet 1965) est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée dans l’acte de vente. En l’espèce, un acquéreur avait acheté un appartement sur plan, avec une surface Carrez annoncée de 65 m². Après livraison, un expert en urbanisme a mesuré 58 m², soit une différence de 10,8 %. Le promoteur refusait de réduire le prix, arguant que la mesure incluait des murs et cloisons. La cour d’appel avait donné raison au promoteur. La Cour de cassation a cassé l’arrêt, jugeant que la surface Carrez doit être calculée selon les règles de l’art (décret n° 97-532), excluant les murs, cloisons, marches, etc., et que l’expert en urbanisme était compétent pour déterminer la surface exacte.
Analyse technique
La surface Carrez (loi du 10 juillet 1965) est la superficie des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et embrasures de portes. Elle ne comprend pas les combles non aménagés, caves, garages, etc. Le mesurage doit être réalisé par un professionnel (expert en urbanisme, architecte, diagnostiqueur) selon la norme NF P 04-501. L’expert en urbanisme utilise un télémètre laser et un logiciel de DAO pour calculer la surface avec précision (tolérance de 0,1 m²). En VEFA, l’acquéreur peut agir dans un délai d’un an à compter de la signature de l’acte authentique pour demander une réduction proportionnelle du prix si l’écart dépasse 5 %.
Cas pratique : intervention de Cassini Expertise
M. Martin achète un appartement en VEFA à Paris, surface Carrez annoncée : 55 m². À la livraison, il mesure lui-même et trouve 50 m². Il mandate Cassini Expertise pour un mesurage officiel.
Constat : L’expert en urbanisme de Cassini Expertise se rend sur place et effectue un relevé laser 3D. Il constate que le promoteur a inclus dans la surface Carrez l’épaisseur des murs intérieurs (0,20 m) et une partie du balcon (non couvert).
Mesures et analyses : L’expert applique les règles de l’art : déduction des murs, cloisons, et surfaces non closes. Il obtient une surface Carrez de 49,8 m², soit un écart de 9,5 %.
Rapport d’expertise : L’expert rédige un rapport détaillé avec plans cotés, calculs, et photos. Il conclut que la surface réelle est inférieure de plus de 5 %.
Conclusions en justice : Sur la base du rapport, M. Martin assigne le promoteur en réduction de prix. Le tribunal condamne le promoteur à rembourser 9,5 % du prix de vente (soit 19 000 € sur 200 000 €). La cour d’appel confirme, et la Cour de cassation rejette le pourvoi.
Leçons à retenir
- Pour les acquéreurs en VEFA : faire mesurer la surface Carrez par un expert indépendant dès la livraison, et agir dans l’année suivant l’acte authentique.
- Pour les promoteurs : respecter scrupuleusement les règles de calcul de la surface Carrez, sous peine de devoir réduire le prix.
- L’expert en urbanisme est le professionnel le plus qualifié pour ce type de mesurage.
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Questions fréquentes
Qu’est-ce que la surface Carrez ?
C’est la superficie des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des murs, cloisons, marches, etc. Elle est obligatoire dans les actes de vente de lots de copropriété.
Quel est le délai pour agir en cas d’erreur sur la surface Carrez ?
L’acquéreur dispose d’un an à compter de la signature de l’acte authentique pour demander une réduction de prix si l’écart dépasse 5 %.
Comment se déroule un mesurage Carrez par un expert ?
L’expert utilise un télémètre laser, mesure chaque pièce, déduit les surfaces non prises en compte (murs, cloisons), et établit un plan coté avec le calcul de la surface.
Que faire si le promoteur conteste le mesurage ?
Il est recommandé de faire appel à un expert judiciaire pour trancher. L’expertise peut être ordonnée en référé.
📅 Mis à jour le 20/08/2026 — Par Cassini Expertise, expert bâtiment indépendant 06 & 83. Devis gratuit : 04 22 46 06 04.