Surface Carrez VEFA — Calcul, erreur fréquente et réduction de prix

La surface Carrez (loi du 10 juillet 1965) est la superficie des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des murs, cloisons, marches et embrasures de portes. Dans le cadre d’une VEFA, elle doit être mentionnée dans l’acte de vente. Si elle est inférieure de plus de 5% à celle annoncée, l’acquéreur peut obtenir une réduction proportionnelle du prix.

Comment est calculée la surface Carrez ?

Elle ne comprend pas : les murs et cloisons, les marches et cages d’escalier, les embrasures de portes et fenêtres, les surfaces sous une hauteur inférieure à 1,80 m, les combles non aménagés, les caves, garages et parkings. Le mesurage doit être réalisé par un professionnel (expert en urbanisme, expert en urbanisme) selon la norme NF P 04-501.

Erreurs fréquentes des promoteurs

• Inclusion des murs extérieurs dans le calcul
• Inclusion des balcons et terrasses (non couverts)
• Oubli de déduire les trémies d’escalier
• Surface annoncée = surface hors œuvre au lieu de Carrez

Que faire si l’écart dépasse 5% ?

Vous disposez d’un délai d’un an à compter de l’acte authentique pour agir. La réduction de prix est calculée proportionnellement : (surface réelle / surface annoncée) x prix de vente. Par exemple : 55 m² au lieu de 60 m² annoncés → réduction de 8,33% du prix.

Surface Carrez vs surface habitable : ne pas confondre

La surface Carrez ne doit pas être confondue avec la surface habitable (loi Boutin), utilisée notamment pour les locations, ni avec la surface de plancher retenue en urbanisme pour le calcul des droits à construire. Ces trois notions répondent à des règles de calcul différentes et un même bien peut afficher trois chiffres distincts selon le document consulté (acte de vente, bail, permis de construire).

Qui peut réaliser un mesurage Carrez ?

Contrairement au diagnostic de performance énergétique, la loi n’impose pas de certification spécifique pour le mesurage Carrez : le notaire, l’agent immobilier ou le vendeur peuvent théoriquement le réaliser eux-mêmes. En pratique, faire appel à un expert en urbanisme ou un expert en urbanisme indépendant limite fortement le risque d’erreur et de contestation ultérieure, la responsabilité du mesurage incombant en priorité au vendeur en cas d’erreur.

Procédure en cas de litige après la vente

1. Mesurage contradictoire par un expert indépendant, comparé à la surface mentionnée dans l’acte.
2. Mise en demeure du vendeur (ou du promoteur en VEFA) accompagnée du rapport de mesurage.
3. Négociation amiable de la réduction de prix proportionnelle.
4. Action en justice devant le tribunal judiciaire si aucun accord n’est trouvé, dans le délai d’un an à compter de l’acte authentique.

FAQ

Le vendeur peut-il refuser un mesurage contradictoire ? Il peut le refuser à l’amiable, mais un juge pourra ordonner une expertise judiciaire si l’action est engagée dans les délais.

La garantie s’applique-t-elle si la surface est supérieure à l’annonce ? Non : la loi Carrez ne prévoit une réduction de prix qu’en cas de surface inférieure de plus de 5 %. Aucune majoration n’est due si la surface réelle est supérieure.

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📅 Mis à jour le 14/08/2026 — Par Cassini Expertise, expert bâtiment indépendant 06 & 83. Devis gratuit : 04 22 46 06 04.