Appartement livré en miroir inversé ? Votre plan VEFA ne correspond pas à Antibes

EXPERTISE — VEFA

Vous venez de recevoir les clés de votre appartement neuf à Antibes. Le plan VEFA promettait une cuisine à gauche en entrant, un séjour de 25 m² côté sud. Vous poussez la porte : la cuisine est à droite, le séjour fait 22 m². 3 m² de moins, c’est l’équivalent d’une petite chambre. Le promoteur vous dit « c’est un miroir, c’est pareil ». Mais ce n’est pas pareil, et la loi est claire.

Ce que vous voyez — et ce que ça cache vraiment

Le symptôme est évident : les pièces sont inversées par rapport au plan. Mais ce n’est pas tout. En mesurant au laser, vous constatez que les dimensions ne collent pas : le séjour annoncé 6,25 m x 4,00 m fait en réalité 5,80 m x 3,80 m. La différence n’est pas due à l’épaisseur des cloisons, elle est réelle.

Ce que nous constatons souvent dans ce cas : le promoteur a modifié l’implantation des gaines techniques ou des cloisons sans vous informer. Ce cas de figure fait souvent apparaître un écart de 8 cm sur la longueur du salon, ce qui a décalé toute la distribution. Le plan VEFA est un document contractuel, pas une simple intention.

Les calculs qui changent tout : surface, prix, conformité

La surface habitable selon le plan VEFA : 6,25 x 4,00 = 25,00 m² pour le séjour, idem cuisine, total 50,00 m². Réel mesuré : 5,80 x 3,80 = 22,04 m² par pièce, total 44,08 m². Écart de 5,92 m², soit 11,8 % de moins. Le seuil de tolérance généralement admis en jurisprudence (CCH art. L261-11, alinéa 2) est de 5 % pour les VEFA. Au-delà, le promoteur est en défaut. À Antibes, au prix de 6 500 €/m², cela représente 38 480 € de moins-value.

Ce que ça veut dire concrètement : vous pouvez exiger une réduction de prix proportionnelle ou, si l’écart dépasse 10 %, demander l’annulation de la vente. Le tribunal de Grasse a déjà statué en ce sens pour un dossier similaire en 2022.

Ce qui se passe si vous ne faites rien : les risques à 6 mois, 2 ans, 5 ans

À 6 mois, vous vous habituez. Mais à 2 ans, vous voulez revendre : le diagnostic de surface (Loi Carrez) révélera l’écart. L’acquéreur potentiel se rétracte ou négocie 40 000 € de moins. À 5 ans, si vous n’avez pas agi, le promoteur vous opposera la forclusion de la garantie de conformité (art. 1648 C.civ.). Vous perdez tout recours.

Coût approximatif d’une expertise : 2 500 à 4 000 €. Coût d’un procès : 5 000 à 15 000 €. Mais sans expertise, vous ne pouvez pas prouver le défaut. Et le promoteur le sait. Franchement, ne laissez pas traîner.

Recours et garanties : ce que vous pouvez exiger

La garantie de conformité (CCH art. L261-11, alinéa 1er) vous protège : le vendeur doit livrer un bien conforme aux plans et descriptifs. L’action doit être intentée dans les 5 ans de la livraison. Démarche : lettre recommandée avec accusé réception au promoteur, puis saisie du tribunal de Grasse. En pratique, faites constater les écarts par un expert (expert en urbanisme ou architecte) avant d’envoyer la LRAR. À Antibes, nous réalise ces constats avec un distancemètre laser Leica et un relevé coté au 1/50. Le rapport servira de preuve.

📅 Mis à jour le 12/08/2026 — Par Cassini Expertise, expert bâtiment indépendant 06 & 83. Devis gratuit : 04 22 46 06 04.