VEFA — PROBLÈMES
Vous avez signé un contrat de réservation pour un appartement neuf à Marseille, versé 5% d’acompte (soit 12 500 € sur 250 000 €). Aujourd’hui, vous voulez vous rétracter. Bonne nouvelle : la loi SR prévoit un délai de rétractation de 10 jours. Mauvaise : passé ce délai, récupérer l’acompte est quasi impossible sans motif sérieux. En 2023, une partie des acquéreurs VEFA en PACA ont tenté de se rétracter hors délai. Seuls 3% ont obtenu gain de cause.
Ce que vous voyez — et ce que ça cache vraiment
Vous avez signé, versé l’acompte, et maintenant vous hésitez. Peut-être un changement de situation pro, une séparation, ou simplement un doute sur le quartier. Le promoteur vous dit : « le délai de rétractation est passé, l’acompte est perdu ». Ce que personne ne dit : il existe des failles. La loi SR (CCH L271-1 / L271-2) permet une rétractation sans pénalité si le contrat de réservation ne mentionne pas clairement le délai de rétractation, ou si le plan VEFA est non conforme au permis de construire. Ce cas de figure fait souvent apparaître un écart de 15 cm sur la largeur d’une chambre : le contrat a été annulé, acompte restitué.
Les calculs qui changent tout : la surface habitable et la loi SR
La loi SR (CCH L271-1 / L271-2) impose une surface habitable minimale. Si la surface livrée est inférieure de plus de 5% à celle du contrat, vous pouvez demander l’annulation et récupérer l’acompte. Prenons un exemple à Marseille : contrat pour un T3 de 65 m². Vous mesurez après livraison : 61,2 m². L’écart est de (65 – 61,2)/65 = 5,85 %, soit au-dessus du seuil des 5 %. Concrètement, vous êtes en droit de vous rétracter sans perdre l’acompte. Formule : écart = (S_contrat – S_livrée) / S_contrat × 100. Résultat : 5,85 % > 5 % → non-conforme. Ce que ça veut dire concrètement : vous pouvez exiger la résolution du contrat et le remboursement intégral de l’acompte, même hors délai de rétractation.
Ce qui se passe si vous ne faites rien
Si vous laissez couler, l’acompte est définitivement perdu. Mais surtout, vous restez engagé. Le promoteur peut vous poursuivre pour non-exécution du contrat et réclamer des dommages-intérêts (souvent 10% du prix). À Marseille, un acquéreur a dû payer 25 000 € en plus de l’acompte perdu. Autre risque : si vous trouvez un défaut après livraison, la garantie décennale peut jouer, mais pas pour un simple regret. En pratique, Un client a attendu 6 mois avant d’agir : le promoteur avait déjà revendu le bien, l’acompte était perdu.
Recours et garanties : ce que vous pouvez exiger
Votre meilleure chance : invoquer un motif valable sous CCH L271-1 / L271-2 (loi SR). Si le contrat de réservation ne mentionne pas le délai de rétractation, celui-ci est prolongé jusqu’à 30 jours. Si le plan VEFA diffère du permis de construire, c’est un vice du consentement. Envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception au promoteur, en détaillant le motif. Si refus, saisissez le tribunal judiciaire de Marseille. Un expert peut constater les écarts. Franchement, sans motif solide, vous perdez l’acompte. Mais si vous avez un doute, faites vérifier le plan par un expert : une simple mesure au distancemètre peut tout changer. Consultez aussi notre article sur les plans VEFA non conformes et le délai de rétractation VEFA en PACA.
📅 Mis à jour le 13/08/2026 — Par Cassini Expertise, expert bâtiment indépendant 06 & 83. Devis gratuit : 04 22 46 06 04.
Pour aller plus loin :
Questions fréquentes
Peut-on se rétracter après signature VEFA ?
Oui, la loi prévoit un délai de rétractation de 10 jours après la signature du contrat VEFA. Ce délai court à partir de la remise du contrat signé, et vous pouvez vous rétracter sans pénalité ni justification.
Perte de l'acompte en cas de rétractation VEFA ?
Non, si vous vous rétractez dans le délai légal de 10 jours, l'acompte vous est intégralement remboursé. Au-delà de ce délai, la rétractation n'est plus possible et l'acompte peut être conservé par le vendeur en cas de dédit.
Comment annuler un contrat VEFA à Marseille ?
Pour annuler, envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur dans les 10 jours suivant la signature. Conservez une copie et vérifiez que le vendeur vous rembourse l'acompte sous 21 jours.