{« @context »: « https://schema.org », « @type »: « FAQPage », « mainEntity »: [{« @type »: « Question », « name »: « L’expert vient-il chez moi ou dois-je me déplacer ? », « acceptedAnswer »: {« @type »: « Answer », « text »: « L’expert se déplace chez vous, sur site. La visite dure 2 à 3 heures selon la surface. C’est lui-même qui inspecte : celui qui visite signe le rapport. »}}, {« @type »: « Question », « name »: « Le devis d’expertise est-il vraiment gratuit ? », « acceptedAnswer »: {« @type »: « Answer », « text »: « Oui. Le devis est gratuit, détaillé et sans engagement. Vous savez exactement ce que vous payez avant de décider. Aucun travail ni matériel ne vous sera vendu ensuite – l’expert est indépendant. »}}, {« @type »: « Question », « name »: « Que se passe-t-il si nous ne faisons rien ? », « acceptedAnswer »: {« @type »: « Answer », « text »: « Ça dépend du désordre : une fissure qui évolue peut compromettre la structure. Une infiltration peut pourrir la charpente. Un défaut d’étanchéité peut dégrader l’isolation. Plus vous attendez, plus les réparations coûtent cher. »}}, {« @type »: « Question », « name »: « L’expert travaille-t-il avec mon avocat ? », « acceptedAnswer »: {« @type »: « Answer », « text »: « Oui. Le rapport d’expert est rédigé pour être utilisé dans une procédure amiable ou judiciaire. Il peut être utilisé face à une assurance, un syndic, un artisan ou devant un tribunal. Sa valeur probante dépend de sa rigueur méthodologique (voir notre article sur ce que « opposable » veut vraiment dire : /rapport-opposable-en-justice-ce-que-ca-veut-vraiment-dire/). »}}]}
EXPERTISE – RÉSERVES
Vous avez reçu un courrier du promoteur : « Les réserves sont levées ». Pourtant, le défaut est toujours là. Une fissure de 3 mm dans le mur porteur, une fenêtre qui ne ferme pas, une prise électrique qui ne fonctionne pas. Ce n’est pas un cas isolé : sur les 150 logements livrés l’an dernier à Nice Ouest, une part importante des acquéreurs ont contesté au moins une levée de réserve. Votre situation est banale, mais les conséquences peuvent être lourdes.
Ce que vous voyez – et ce que ça cache vraiment
Le promoteur vous envoie un formulaire type : « Réserve n°3 : fissure façade – levée ». Mais vous, vous voyez toujours la fissure. Pourquoi ce décalage ? Parce que la « levée » est administrative, pas technique. Le promoteur déclare avoir corrigé, mais il n’a souvent rien fait ou a fait un rafistolage provisoire.
Ce que personne ne dit : la loi distingue la déclaration de levée (un papier) du constat technique de levée (une mesure). Ce cas de figure fait souvent apparaître une fissure de 2,5 mm déclarée « levée » : en réalité, elle avait juste été rebouchée au mastic. Trois mois plus tard, la fissure était réapparue, plus large. En pratique, un promoteur pressé par les délais préfère signer vite plutôt que de bien faire. Vous devez exiger un constat technique contradictoire.
Les calculs qui changent tout : le seuil de gravité
Le Code de la construction et de l’habitation impose que le bien livré soit conforme au contrat de vente. Une fissure de 2,5 mm dans un mur porteur n’est jamais insignifiante : elle révèle un désordre structurel qui peut s’aggraver au fil du temps. L’article 1604 du Code civil exige une livraison conforme. Si le défaut s’aggrave ou compromet la solidité, vous pouvez exiger la réparation sous garantie de parfait achèvement (1 an après livraison) ou décennale (10 ans).
Ce qui se passe si vous laissez traîner
Si vous ne réagissez pas, le promoteur considère que les réserves sont acceptées. Passé le délai d’un an après la livraison, la garantie de parfait achèvement n’est plus applicable. Vous devrez alors prouver que le défaut relève de la garantie décennale (dommage compromettant la solidité) ou de la garantie de bon fonctionnement (équipements). Mais sans expertise, c’est compliqué. Un propriétaire a attendu 18 mois pour signaler une infiltration : le promoteur a refusé, arguant que le délai d’un an était dépassé. L’expert judiciaire a conclu à un vice caché, mais la procédure a duré 3 ans. Ne laissez pas la situation s’enliser.
Les recours concrets à Nice en 2025
Face à des réserves ignorées, plusieurs options s’offrent à vous :
- Mise en demeure : adressez un courrier recommandé avec accusé de réception au promoteur, listant les réserves non levées et exigeant leur correction sous 15 jours. Joignez des photos et un constat d’huissier si possible.
- Saisine de la garantie financière : si le promoteur ne répond pas, contactez l’organisme garant (banque ou assureur) pour déclencher la garantie de livraison.
- Expertise amiable ou judiciaire : faites appel à un expert en bâtiment (comme Cassini Expertise) pour un constat technique contradictoire. L’expert mesurera les défauts, évaluera leur gravité et déterminera les travaux nécessaires. Ce rapport fait foi en justice.
- Action en justice : en dernier recours, assignez le promoteur devant le tribunal judiciaire de Nice. Vous pouvez demander la réparation sous astreinte ou une indemnisation. Les délais sont de 6 à 18 mois selon la complexité.
- Réserves de réception ignorées par le promoteur à Nice : recours et expertise
- Superposition plan cadastral photo satellite : erreur ou empiètement réel à Nice ?
- Recalage orthophoto IGN erreur planimétrique plan cadastral à Nice
Constat : les acquéreurs qui agissent vite (dans les 3 mois suivant la levée de réserve) obtiennent plus facilement satisfaction. Passé le délai d’un an, la garantie de parfait achèvement disparaît, et vous devrez prouver l’applicabilité de la garantie décennale. Ne tardez pas.
Comment Cassini Expertise peut vous aider
Notre cabinet d’expertise en bâtiment basé à Nice intervient sur toute la Côte d’Azur (Nice, Cannes, Antibes, Monaco). Nous réalisons des constats techniques contradictoires pour les réserves de chantier, les litiges promoteurs et les vices cachés. Notre expert utilise des outils de mesure précis (fissuromètre, thermographie, humidimètre) pour objectiver les désordres et établir un constat technique incontestable. Nous vous accompagnons dans la rédaction des courriers de mise en demeure et la préparation du dossier pour l’expertise judiciaire. Contactez-nous pour un premier devis gratuit.
Pour aller plus loin
Pour aller plus loin :
Questions fréquentes
Que faire si le promoteur ignore les réserves à Nice ?
Envoyez une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, en listant précisément les réserves non levées. Si aucune action sous 30 jours, saisissez le tribunal judiciaire de Nice en référé pour obtenir une expertise et des dommages-intérêts.
Quel délai pour lever les réserves par le promoteur ?
Le promoteur doit lever les réserves dans un délai raisonnable, souvent fixé à 30 jours après la livraison, sauf stipulation contraire au contrat. Passé ce délai, vous pouvez engager des poursuites et demander des pénalités de retard.
Peut-on refuser de payer le solde si réserves non levées ?
Oui, vous pouvez retenir le solde du prix jusqu'à la levée des réserves, mais cela doit être proportionné aux désordres. Consignez le montant auprès d'un séquestre ou notaire pour éviter des pénalités de retard abusives.
En savoir plus : l’article 1641 du Code civil et la garantie des vices cachés, expliqués.
Étude réalisée par Frédéric Faucouneau, expert bâtiment indépendant - Antibes, Alpes-Maritimes (06), Var (83), Bouches-du-Rhône (13). En savoir plus
📅 Mis à jour le 02/11/2026 - Cassini Expertise, expert bâtiment indépendant - départements 06, 83 et 13.