Réception VEFA : la checklist complète des réserves à formuler (06 et 83)

Acheter en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), c’est acheter sur plan. La réception est l’acte juridique par lequel l’acheteur accepte l’ouvrage, avec ou sans réserves. Elle conditionne le point de départ des garanties légales. La formuler correctement est déterminant pour protéger votre investissement dans les Alpes-Maritimes et le Var, où les programmes neufs sont nombreux.

Contrat réservationActe notariéSuivi chantierRéceptionGarantiesDépôt garantieDébut travauxVisitesRéserves1/2/10 ans Contrat réservationActe notariéSuivi chantierRéceptionGarantiesDépôt garantieDébut travauxVisitesRéserves1/2/10 ans

Le moment clé : la visite de livraison

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La réception peut être tacite, contradictoire ou judiciaire. La plus courante est la réception contradictoire : une visite en présence du promoteur, avec remise des clés et signature d’un procès-verbal. Ne signez jamais sans avoir inspecté méthodiquement le logement. Vous pouvez vous faire assister par un professionnel (architecte ou expert bâtiment) : le coût est modique au regard des enjeux.

Checklist des points à contrôler pièce par pièce

• Menuiseries : ouverture/fermeture, étanchéité, rayures, joints, poignées.
• Revêtements : carrelage (son creux, fissures, éclats), parquet, peintures (traces, reprises).
• Plomberie : débits, évacuations, absence de fuite, fonctionnement de la VMC.
• Électricité : prises, interrupteurs, disjoncteur, conformité au plan.
• Fissures : murs, plafonds, angles, seuils.
• Plans et conformité : surfaces, emplacement des cloisons, équipements prévus.
• Extérieur (maison) : façade, toiture, gouttières, terrasses, évacuation des eaux.
• Parties communes (copropriété) : halls, caves, parkings, locaux techniques.

Formuler les réserves dans les délais

À la réception, vous formulez vos réserves par écrit sur le procès-verbal. Les réserves visibles à la livraison doivent être listées immédiatement. Pour les vices cachés ou réserves non listées découverts après, vous disposez d’un délai :

• Garantie de parfait achèvement (1 an) : tout désordre signalé par écrit pendant l’année suivant la réception doit être réparé, même s’il n’était pas listé dans le procès-verbal.
• Garantie biennale / bon fonctionnement (2 ans) : éléments d’équipement dissociables (chaudière, volets roulants, portes).
• Garantie décennale (10 ans) : désordres compromettant la solidité ou rendant l’ouvrage impropre à sa destination.

Le rôle de l’expert bâtiment en VEFA

L’expert bâtiment vous assiste avant et pendant la réception. Il vérifie la conformité au plan et au contrat, détecte les malfaçons que l’œil non averti ne voit pas, et vous aide à rédiger des réserves précises et opposables. En cas de litige avec le promoteur (retard, non-conformité, refus de lever les réserves), son rapport technique constitue la base d’une mise en demeure puis d’une action judiciaire. Pour un investissement de plusieurs centaines de milliers d’euros, cette assistance est un prérequis de sérénité.

Les pièges à éviter

• Signer le procès-verbal « sans réserve » sous pression du promoteur.
• Négliger les réserves non visibles (humidité, ventilation, performance énergétique).
• Ne pas notifier par lettre recommandée les désordres découverts après réception.
• Confondre garantie biennale et décennale.

Pour aller plus loin

• Garantie décennale et assurance dommages-ouvrage : le mécanisme d'indemnisation en cas de malfaçon
• VEFA : le suivi de chantier étape par étape pour sécuriser votre achat sur plan
• VEFA : retard de livraison, pénalités et recours face au promoteur

📅 Mis à jour le 02/08/2026 — Par Cassini Expertise, expert bâtiment indépendant 06 & 83. Devis gratuit : 04 22 46 06 04.