Guide expertise VEFA 06, 83, 13 – Malfaçons, livraison

Les étapes d’une expertise VEFA dans le 06, 83 et 13

La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) est le mode d’acquisition le plus courant pour un logement neuf. Ce guide détaille ce qu’un expert bâtiment vérifie à chaque étape, de la signature à la livraison et au-delà, dans les Alpes-Maritimes (06), le Var (83) et les Bouches-du-Rhône (13).

Avant la signature : les points de vigilance au contrat

Le contrat de VEFA contient des clauses qui conditionnent toute la suite :

• Le descriptif technique (CCTP) – c’est la référence contractuelle : matériaux, équipements, prestations. Toute différence entre le CCTP et la livraison est une non-conformité exploitable.
• Les plans – vérifiez les cotes principales (séjour, chambres, hauteurs sous plafond) et l’implantation. Un écart de plus de 5 % sur une cote principale ouvre des recours.
• Les délais – la date de livraison prévisionnelle et les conditions suspensives (prêt, permis). Le retard ouvre droit à pénalités contractuelles.
• Le dépôt de garantie – plafonné par paliers selon l’échéancier : 5 % à la signature, puis progressivement jusqu’à 95 % maximum selon l’avancement de la construction (fondations, hors d’eau, achèvement).

Jour de la livraison : le PV de réserves

La livraison est le moment décisif. Chaque défaut constaté doit figurer dans le procès-verbal de réserves. Un expert indépendant :

• Compare l’état réel du logement au descriptif technique et aux plans annexés
• Mesure les surfaces (loi Carrez) au télémètre laser
• Vérifie les finitions : peintures, sols, menuiseries, sanitaires, robinetterie
• Contrôle les équipements : chauffage, ventilation (VMC), électroménager intégré
• Recherche les désordres non visibles : infiltration, isolation défectueuse, acoustique
• Rédige un PV de réserves exhaustif, daté et photographié

Attention : la signature du PV sans réserves vaut acceptation. Une fois signé, il devient très difficile de faire admettre des désordres apparents. L’article 1642-1 du Code civil vous donne ensuite un mois après la prise de possession pour agir sur les vices apparents.

Le mesurage loi Carrez

La surface Carrez doit être mentionnée dans le contrat. Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle stipulée, l’acquéreur peut demander une diminution du prix proportionnelle (art. 46 loi 65-557), à condition d’agir dans l’année de la livraison. L’expert mesure avec un télémètre laser selon la méthode officielle : surfaces closes et couvertes, hors murs, embrasures, cages d’escalier.

Retard de livraison : les pénalités

Les pénalités de retard sont contractuelles : leur taux figure dans votre contrat VEFA. À défaut de clause, le juge en fixe le montant. Le taux de 1/3000e du prix par jour, souvent cité, est en réalité la référence légale du CCMI (art. CCH) – il sert d’ordre de grandeur, pas de règle VEFA.

Le calcul se fait à partir du lendemain de la date de livraison prévue, déduction faite des événements de force majeure. Un expert constate l’état du chantier, documente le retard et chiffre les pénalités dues.

Les garanties après la livraison

Trois garanties légales couvrent le logement neuf :

• Garantie de parfait achèvement (1 an) – réparation de tous les désordres signalés pendant l’année qui suit la réception, qu’ils aient fait l’objet de réserves ou non
• Garantie de bon fonctionnement (2 ans) – remplacement ou réparation des équipements dissociables (robinetterie, menuiseries, chauffe-eau…)
• Garantie décennale (10 ans) – réparation des désordres qui compromettent la solidité du bâtiment ou le rendent impropre à sa destination (fissures structurelles, infiltrations, fondations)

Un expert indépendant identifie de quelle garantie chaque désordre relève, et documente le dossier pour l’assureur ou le tribunal.

Le suivi de la levée des réserves

Le promoteur doit lever les réserves dans un délai raisonnable. Si les travaux ne sont pas faits ou mal faits :

1. Envoyez une mise en demeure en recommandé avec accusé de réception
2. Faites constater l’absence ou la mauvaise exécution des travaux par un expert
3. Retenez éventuellement une somme sur le solde du prix (proportionnée aux désordres)
4. Saisissez le juge des référés si le promoteur reste inactif

Contentieux VEFA : l’expert aux côtés de votre avocat

En cas de contentieux, l’expert bâtiment prépare le dossier technique : rapports, mesures, photographies, chiffrage des réparations. Il collabore avec votre avocat pour la rédaction de conclusions d’expertise, la préparation de l’expertise judiciaire et l’évaluation du préjudice.

Coût et délais d’une expertise VEFA

Chaque mission fait l’objet d’un devis gratuit sous 24 heures. Le tarif dépend de la surface du bien, du niveau d’intervention (assistance à la livraison seul, ou suivi complet jusqu’au contentieux) et des déplacements.

Rapports disponibles en anglais. Cassini Expertise réalise ses expertises et rédige ses rapports en anglais pour les clients internationaux. Voir un cas réel (Mandelieu, Côte d’Azur).

Questions fréquentes

Puis-je refuser la livraison si je constate des défauts ?

Oui, si les défauts sont suffisamment graves pour rendre le logement impropre à l’habitation (absence de sanitaires, de cuisine, dangers électriques). Pour des défauts moins graves, vous devez accepter la livraison en émettant des réserves précises.

Que faire si le promoteur refuse de lever les réserves ?

Après une mise en demeure infructueuse, vous pouvez retenir une somme sur le solde ou saisir le juge des référés (voir la section « Suivi de la levée des réserves » ci-dessus).

Quel délai pour agir après la découverte d’un vice ?

Vices apparents : 1 mois après la prise de possession (art. 1642-1 C. civ.). Garantie de parfait achèvement : 1 an. Bon fonctionnement : 2 ans. Décennale : 10 ans. Action contractuelle : 5 ans à compter de la connaissance du désordre.

📅 Mis à jour le 23/10/2026 - Cassini Expertise, expert bâtiment indépendant - départements 06, 83 et 13.