L’essentiel. Appartement d’environ 100 m² au premier étage d’une copropriété, Antibes (06). Moisissures généralisées – plafonds, boiseries, placards, vêtements – rendant le logement inutilisable. L’expertise écarte un défaut d’usage et met en évidence trois causes d’origine collective : une fuite probable de la descente d’eaux pluviales, une condensation chronique sur le réseau de froid, une extraction d’air inopérante. Le préjudice procède des parties communes.
Le contexte
Un propriétaire découvre que son appartement – situé au premier étage d’un immeuble en copropriété – est couvert de moisissures : mouchetures diffuses aux plafonds, ponctuations brunes autour des trappes et bouches d’extraction, coulures noires sur les boiseries, efflorescences blanchâtres sur les textiles enfermés dans les placards. Un sinistre est déclaré à son assureur ; l’agence qui gère le bien a posé un déshumidificateur et un radiateur d’appoint à titre palliatif. Le logement n’est plus occupé en l’état.
La question posée
D’où vient cette humidité ? Y a-t-il une fuite ? Qui est responsable – l’appartement ou l’immeuble ? La mission : identifier l’origine, constater et évaluer l’ensemble des dommages, et orienter le propriétaire dans ses démarches. Un élément d’orientation dès l’entrée : selon le concierge de l’immeuble, tous les appartements du premier étage connaissent des moisissures récurrentes. Une récurrence à l’échelle d’un niveau entier oriente vers une cause commune, pas vers un défaut d’usage propre à un logement.
Le déroulé de la visite
Visite pièce par pièce, avec l’accès – grâce au concierge – aux terrasses supérieures et au local technique commun. Les mesures : sondages comparatifs d’humidité des parois à l’humidimètre à bille, hygrométrie d’ambiance au thermo-hygromètre, et surtout vitesse d’air à l’anémomètre à hélice aux bouches d’extraction, avec puis sans le cache. Une réserve est posée d’emblée : les fenêtres ayant été ouvertes pendant la visite, l’hygrométrie ambiante mesurée n’est pas représentative des conditions normales d’occupation – seuls les sondages de parois comptent.
Observations clés
Des moisissures jusque dans les placards
Le développement fongique est généralisé : plafonds constellés de ponctuations brunes, particulièrement marquées autour des bouches d’extraction, auréoles verdâtres sur le linge de lit, moisissures blanchâtres sur les bagages et vêtements stockés dans les placards. Cette propagation jusqu’aux espaces clos signe un air chargé d’humidité en permanence – pas un accident ponctuel.
La piste des eaux pluviales : barbacane obstruée, bois noirci
Sur la terrasse, la barbacane qui évacue les eaux pluviales est obstruée ; celle du niveau voisin est déformée et hors service. En pied des habillages bois des menuiseries, le bois est noirci, ramolli, marqué de dépôts blanchâtres : de telles dégradations ne résultent pas d’un épisode pluvieux isolé, elles attestent de stagnations d’eau anciennes et répétées. Depuis la terrasse supérieure, l’examen de la descente d’eaux pluviales au droit de la barbacane révèle une fuite probable, avec migration d’eau à travers la dalle – la dalle qui constitue précisément le plafond de la chambre la plus contaminée.
Une extraction d’air mesurée à zéro
Le constat déterminant est là : 0,00 m/s à la bouche d’extraction, cache en place – c’est-à-dire dans la configuration réelle d’usage. Une vitesse n’a été obtenue qu’après dépose du cache, configuration non représentative. L’arrêté du 24 mars 1982 exige pourtant de 15 à 30 m³/h d’extraction selon les pièces ; l’humidité produite ou apportée dans le logement n’est tout simplement pas évacuée.
La condensation sur le réseau collectif de froid
Dans le local technique commun, accessible avec le concierge : trois traces de moisissures importantes au droit de canalisations du réseau de rafraîchissement collectif. Des tuyauteries véhiculant de l’eau glacée condensent l’humidité de l’air à leur surface lorsque leur calorifugeage est absent ou discontinu : chaque trace est un apport d’humidité permanent dans les volumes traversés – cohérent avec les moisissures récurrentes signalées sur tout le premier étage.
Analyse et livrable
Le rapport conclut à un cumul de trois causes d’origine collective : la fuite probable de la descente d’eaux pluviales au droit de barbacanes hors service, la condensation sur le réseau collectif de froid, et une extraction quasi inopérante qui empêche toute évacuation. Ces ouvrages relèvent des parties communes : leur entretien et leur réparation incombent au syndicat des copropriétaires. Aucun élément relevé n’oriente vers un défaut d’usage de l’occupant – les mesures palliatives étaient au contraire en place. Le rapport recommande de conserver les lieux en l’état jusqu’aux expertises contradictoires – le plafond contaminé est la preuve matérielle du lien avec les ouvrages communs -, d’interroger le syndic par écrit sur l’existence d’une déclaration dommages-ouvrage, et de s’entourer d’un conseil avant toute intervention. Un point de vigilance sur les délais est souligné : la garantie décennale court dix ans à compter de la réception, et sa date exacte doit être vérifiée.
Ce que cette mission illustre
Face à des moisissures, l’intuition désigne souvent l’occupant – aération insuffisante, habitudes de vie. Les mesures renversent le tableau : une bouche à zéro, des barbacanes obstruées, un calorifugeage défaillant sont des faits, situés dans les parties communes, et qui engagent la copropriété. Pour aller plus loin : notre diagnostic humidité et moisissures, l’article sur une tache d’humidité au plafond : partie commune ou privée ?, et l’étude de cas voisine sur la recherche d’origine d’une humidité en pied de mur à Vence.
Voir aussi : sous-sol aménagé humide – Villeneuve-Loubet · toutes les études de cas
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« Je tiens à remercier M. Faucouneau pour son professionnalisme, son sérieux et la qualité de son travail. Rapport d’expertise reçu en français et en anglais. »
— V.G., propriétaire, Antibes · Expertise moisissures en copropriété · novembre 2026
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📅 Mis à jour le 02/11/2026 - Cassini Expertise, expert bâtiment indépendant - départements 06, 83 et 13.