L’essentiel. Maison individuelle louée, Lucéram (06), terrain en forte pente, alimentation par une source privée. Huit désordres constatés, dont quatre à enjeu sanitaire direct : assainissement à ciel ouvert, eau de boisson jamais analysée, murs gorgés d’eau, rongeurs. Expertise au regard des critères de décence du décret n° 2002-120 : sur six critères examinés, aucun n’est rempli ou démontré.
Le contexte
Une maison individuelle est louée dans un village de l’arrière-pays niçois, sur un terrain en forte pente à environ 670 m d’altitude. L’eau vient d’une source privée ; l’assainissement est individuel, avec une cuve installée devant la façade. Les locataires – une famille avec des membres vulnérables – subissent des venues d’eau régulières, un froid marqué en hiver, des souris « partout », une eau dont personne ne sait si elle est buvable. Aucun document n’a été produit : ni bail, ni analyse d’eau, ni contrôle de l’assainissement, ni diagnostic technique.
La question posée
Les occupants demandent un état des lieux technique opposable : constater les désordres, en chercher les causes et les liens, et apprécier le logement au regard des critères de décence du décret du 30 janvier 2002 et des règles de salubrité. L’enjeu pratique : appuyer une mise en demeure du bailleur, ou un signalement aux autorités compétentes. La mission, non destructive et non contradictoire, distingue soigneusement ce qui est constaté, ce qui est déclaré par les occupants, et ce qui reste à prouver – par le bailleur, en particulier.
Le déroulé de la visite
Visite en matinée, par temps sec : toutes les pièces, les façades, la toiture, les abords et l’assainissement. Les instruments : deux humidimètres – l’un à sonde de surface, l’autre à pointes – toujours les mêmes pour une même série comparative ; un anémomètre à hélice pour les bouches d’extraction ; un thermomètre infrarouge pour les températures de surface. Chaque relevé est photographié, appareil au contact.
Observations clés
Quatre désordres qui touchent directement la santé
Devant la maison, la fosse d’assainissement a un capot ouvert, le sol est détrempé autour d’un regard, et la canalisation de sortie disparaît dans les ronces : aucun champ d’épandage, aucun filtre, aucun exutoire à l’aval. L’expertise soupçonne une fuite du réseau et un rejet d’effluents non traités dans le terrain – à confirmer par traçage au colorant ou inspection caméra. L’eau de boisson, elle, vient d’une source privée dont aucune analyse n’existe : fournir une eau potable et déclarer un captage alimentant des tiers sont des obligations du propriétaire ; tant qu’aucune analyse n’est produite, le critère de décence n’est pas rempli. S’y ajoutent des rongeurs – déjections en plusieurs points, accès ouverts dans les maçonneries et sous les plinthes – et des murs gorgés d’eau.
Une humidité localisée, mesurée point par point
Entre la salle d’eau et le couloir, le pied de mur est gorgé d’eau : efflorescences blanches – les sels que l’eau dépose en s’évaporant -, enduit soulevé, fissure à la jonction avec la plinthe. Les mesures confirment l’œil : l’humidimètre à pointes part en saturation, et l’indice de surface passe de 0,03 à 0,05 sur les murs de référence à 0,10-0,45 sur les zones dégradées. Un écart net : ce n’est pas une humidité ambiante diffuse, c’est une humidification localisée des maçonneries en partie basse, prolongée – les efflorescences ne se forment pas en un accident ponctuel.
Trois hypothèses restent ouvertes – remontées capillaires sans coupure visible, infiltration par une façade que la végétation touche et dont la protection bitumineuse n’est que partielle, fuite d’un réseau de la salle d’eau contiguë. Le rapport désigne les investigations qui permettraient de trancher, hors du cadre non destructif.
Une enveloppe qui ne protège plus
La façade est fissurée sous la rive de toit, des tuiles de faîtage sont déplacées, et l’annexe est couverte de plaques ondulées d’aspect fibre-ciment – un matériau susceptible de contenir de l’amiante s’il est antérieur à 1997 : le rapport interdit de le percer, le casser ou le nettoyer sous pression avant diagnostic. À l’intérieur, les sols des pièces de vie mesurent 15,7 à 17,4 °C en surface par temps doux d’automne – une image de l’inertie froide d’un bâti sans isolation – et la bouche d’extraction mesurée à l’anémomètre ne débite rien.
Analyse et livrable
Le rapport de 15 pages classe chaque désordre, le rattache aux articles du décret de décence concernés et hiérarchise les priorités – d’abord le risque pour la santé des occupants, ensuite le risque pour le bâti. Sur six critères examinés, trois ne sont pas satisfaits (clos et couvert, ventilation, évacuation des eaux usées) et trois ne sont pas démontrés (chauffage, eau potable, absence de risque sanitaire) – la preuve en revenant au bailleur. Trois mesures conservatoires ne souffrent aucun délai : sécuriser le capot de la fosse, ne plus consommer l’eau de la source, engager le traitement des rongeurs. Le rapport liste enfin les pièces à réclamer au bailleur : bail, analyses d’eau, contrôle SPANC, diagnostics techniques.
Ce que cette mission illustre
L’appréciation de la décence n’est pas une opinion : c’est une grille de critères, chacun tranché par des faits – un débit mesuré, une analyse produite ou absente, un capot ouvert. En documentant chaque point avec des mesures, l’expertise donne aux occupants un dossier solide, et au bailleur une liste précise de ce qu’il doit prouver ou réparer. Pour aller plus loin : notre diagnostic humidité et moisissures, l’article sur la responsabilité du bailleur, du syndic et des locataires en cas d’humidité, et notre intervention d’expert bâtiment dans les Alpes-Maritimes.
Voir aussi : moisissures en copropriété – Antibes · recherche de l’origine d’une humidité – Vence · toutes les études de cas
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📅 Mis à jour le 02/11/2026 - Cassini Expertise, expert bâtiment indépendant - départements 06, 83 et 13.