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FONCIER – SERVITUDE
Vous avez acquis un terrain à Toulon, aux Ponchettes ou à la Rode, pour y construire votre villa avec vue sur la rade. Mais le notaire vous apprend qu’une servitude « non aedificandi » grève votre terrain – vous ne pouvez pas construire, ou seulement dans certaines limites. Ou vous êtes le propriétaire qui bénéficie de cette servitude et vous constatez que votre voisin construit malgré tout. La servitude non aedificandi est l’une des plus restrictives du droit immobilier. Voici comment la gérer concrètement.
1. Qu’est-ce qu’une servitude non aedificandi ?
Une servitude non aedificandi (littéralement « ne pas construire ») interdit au propriétaire du terrain grevé d’y édifier toute construction, ou seulement des constructions limitées en hauteur, surface ou emplacement. Elle peut être :
- Conventionnelle : prévue dans l’acte de vente, souvent pour préserver la vue du voisin.
- Légale : imposée par le PLU (Plan Local d’Urbanisme) ou par la réglementation des espaces protégés.
- Judiciaire : ordonnée par un tribunal dans le cadre d’un bornage ou d’un partage.
- Servitude de tour d'échelle à Nice : le droit d'accéder chez le voisin pour vos travaux (Art. 682 C.civ.)
À Toulon, où les terrains en surplomb de la rade offrent des vues exceptionnelles, ce type de servitude est fréquent dans les quartiers du Mourillon, de la Rode ou de Cap Brun.
2. Que pouvez-vous construire si votre terrain est grevé ?
Tout dépend des termes précis de l’acte constitutif de la servitude :
- Interdiction totale : aucune construction hors sol, même légère (abri de jardin, carport).
- Interdiction partielle : limitation de la hauteur (ex : max 4 mètres au faîtage), de l’emprise au sol, ou des matériaux.
- Exceptions : les clôtures, les murs de soutènement et les piscines enterrées ne sont généralement pas considérés comme des « constructions » au sens de la servitude (sauf mention contraire).
Important : une servitude non aedificandi ne s’applique pas aux travaux d’entretien ou de réparation de l’existant. Elle ne peut pas non plus interdire les plantations, sauf si l’acte le précise.
3. Construction illicite : la démolition est-elle inévitable ?
Si le propriétaire du terrain grevé construit en violation de la servitude, le propriétaire du fonds dominant peut demander la démolition. La jurisprudence récente confirme que la démolition est de droit en cas de violation caractérisée d’une servitude non aedificandi (Cass. 3e civ., 7 juil. 2015, n° 14-18.197).
Mais le juge peut refuser la démolition si elle est disproportionnée par rapport au préjudice subi – par exemple si la construction est légère et que la servitude ne protège qu’une vue partielle. Dans ce cas, le propriétaire lésé peut obtenir des dommages et intérêts à la place.
4. La procédure en cas de violation
Étape 1 : Constat de la violation
Faites établir par un commissaire de justice la réalité de la construction et sa non-conformité à l’acte de servitude. Photos, plans, relevés. Coût : sur devis gratuit.
Étape 2 : Mise en demeure
Par lettre recommandée avec AR, en rappelant les termes de la servitude et en exigeant la démolition sous 30 jours.
Étape 3 : Action au fond
Saisissez le tribunal judiciaire de Toulon. L’action en démolition se prescrit par 30 ans à compter de l’achèvement des travaux. Passé ce délai, la servitude est réputée abandonnée par tolérance (art. 707 C.civ.). Vous pouvez aussi demander une expertise pour évaluer le préjudice.
5. Comment faire lever une servitude non aedificandi ?
La servitude peut être supprimée si :
- Le propriétaire du fonds dominant y renonce (par acte notarié, éventuellement contre indemnité)
- Les deux parties concluent une convention modificative (moyennant une contrepartie financière)
- La servitude n’est plus utile au fonds dominant (art. 703 C.civ. – extinction par impossibilité d’usage)
- La prescription acquisitive joue (30 ans d’utilisation contraire aux termes de la servitude)
Cas pratique : Toulon, presqu’île du Cap Brun
Un propriétaire d’une villa au Cap Brun bénéficiait d’une servitude non aedificandi interdisant toute construction au-dessus de la cote 45 mètres sur le terrain voisin. Le voisin a construit un étage supplémentaire à sa villa, dépassant la cote autorisée. Le constat d’huissier et un lever au tachéomètre ont confirmé le dépassement de 2,30 mètres. Le tribunal a ordonné la démolition du second étage aux frais du propriétaire fautif (45 000 € de travaux).
Pour aller plus loin
Pour aller plus loin :
Questions fréquentes
Que peut-on construire sur un terrain avec servitude non aedificandi ?
Une servitude non aedificandi interdit toute construction, même légère, sur la partie grevée. Vous ne pouvez y édifier que des aménagements non durables et démontables, comme une clôture mobile ou des plantations. Pour toute construction, il faut obtenir la levée de la servitude avec l'accord du propriétaire du fonds dominant.
Que risque-t-on si on construit malgré une servitude non aedificandi ?
Le propriétaire du fonds dominant peut demander en justice la démolition de la construction, même si elle est autorisée par le permis de construire. La démolition est ordonnée si la construction porte atteinte à la servitude. Vous pouvez aussi être condamné à des dommages-intérêts et à une amende civile.
Peut-on obtenir une tolérance pour une construction existante sur un terrain grevé ?
Une tolérance n'est possible que si le propriétaire du fonds dominant accepte de renoncer à la servitude, par un acte notarié. Sans cet accord, la construction reste irrégulière et la démolition peut être exigée à tout moment, sous réserve de la prescription trentenaire. Il est donc essentiel de régulariser la situation.
Étude réalisée par Frédéric Faucouneau, expert bâtiment indépendant - Antibes, Alpes-Maritimes (06), Var (83), Bouches-du-Rhône (13). En savoir plus
📅 Mis à jour le 02/11/2026 - Cassini Expertise, expert bâtiment indépendant - départements 06, 83 et 13.