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Le promoteur a déclaré vos réserves « levées »… mais rien n’a bougé
Vous avez listé les défauts sur le PV de réception de votre appartement neuf : une fissure dans le carrelage, un volet qui coince, une prise électrique morte. Deux semaines plus tard, le promoteur déclare vos réserves « levées ». Pourtant, la fissure est toujours là, le volet bloque, la prise est morte. La grande majorité des acquéreurs en VEFA rencontrent ce décalage entre la déclaration administrative et la réalité du chantier.
Ce que « lever des réserves » veut dire juridiquement
Le courrier est formel, signé. Mais juridiquement, « lever des réserves » signifie attester que les désordres sont corrigés. Pas simplement envoyer un courrier. Un promoteur qui clôt le dossier sans avoir rien fait ne lève rien du tout.
Exemple concret : un acquéreur avait signalé un défaut d’étanchéité sur sa terrasse. Le promoteur avait déclaré la réserve levée. Au niveau optique, la pente de la terrasse était de 0,5 % seulement, alors que la norme DTU 43.1 exige un minimum de 1,5 % pour un écoulement efficace. L’eau stagnait.
Que faire ?
Ne pas régler le solde sans vérification. Faire constater contradictoirement l’état réel des désordres, par un expert indépendant qui mesure et documente ce qui n’a pas été corrigé. C’est ce constat qui permettra d’exiger la reprise réelle des réserves.
📅 Mis à jour le 06/09/2026 – Par Cassini Expertise, expert bâtiment indépendant 06, 83 & 13. Devis gratuit : 04 22 46 06 04.
Pour aller plus loin
Questions fréquentes
Que faire si le promoteur dit que les réserves sont levées mais rien n'est réparé ?
Vous devez d'abord vérifier le procès-verbal de levée de réserves. S'il n'est pas signé par vous, les réserves ne sont pas levées. Ensuite, envoyez une mise en demeure au promoteur avec accusé de réception, en listant les défauts non corrigés et en exigeant leur réparation sous un délai précis.
Le promoteur peut-il lever les réserves sans mon accord ?
Non, la levée des réserves nécessite votre accord écrit, généralement lors de la réception avec réserves. Si vous n'avez pas signé, le promoteur ne peut pas les considérer comme levées. En cas de litige, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire.
Quels recours si le promoteur ne répare pas après la levée des réserves ?
Vous pouvez engager une action en justice pour obtenir la réparation ou des dommages-intérêts. Avant cela, envoyez une mise en demeure. Si le promoteur persiste, vous pouvez également saisir le juge des référés pour obtenir une expertise et des mesures provisoires.
Étude réalisée par Frédéric Faucouneau, expert bâtiment indépendant - Antibes, Alpes-Maritimes (06), Var (83), Bouches-du-Rhône (13). En savoir plus
📅 Mis à jour le 02/11/2026 - Cassini Expertise, expert bâtiment indépendant - départements 06, 83 et 13.