Le bornage légal est réservé aux géomètres-experts inscrits à l’Ordre. Cassini Expertise n’établit pas de bornage : nous intervenons en assistance technique – contre-visite des levés, contrôle des plans et cotes, constitution du dossier de contestation aux côtés de votre géomètre ou avocat.
FONCIER – CÔTE D’AZUR
Vous avez fait construire une piscine dans votre jardin à Antibes. Le voisin vous accuse d’empiéter sur sa parcelle. Vous avez mesuré avec un mètre ruban : 30 cm de différence. Mais ce n’est pas si simple. Il n’est pas rare de mesurer un écart de 28 cm avec un tachéomètre Leica TS16, alors que le propriétaire pensait être à 5 cm près. La réalité du terrain est souvent trompeuse.
Ce que vous voyez – et ce que ça cache vraiment
Le mur de la piscine dépasse de quelques centimètres la limite apparente. Vous avez regardé le plan cadastral sur Géoportail : la limite semble droite. Mais le cadastre n’est pas un document d’arpentage, sa précision est de l’ordre du mètre. À Antibes, les propriétés sont souvent étroites et en pente, ce qui amplifie les erreurs.
Ce que personne ne dit : le PLU CASA impose un recul minimum de 3 mètres par rapport aux limites séparatives pour toute construction, y compris les piscines enterrées. Et l’Article 674 du Code civil interdit toute vue droite à moins de 1,90 m. Mais souvent, le problème n’est pas la vue, c’est l’emprise au sol. Un bornage contradictoire avec un expert en urbanisme est le seul moyen de fixer la limite légale. En pratique, ne vous fiez pas à votre propre mesure.
Les calculs qui changent tout : la règle des 3 mètres
Le PLU CASA (Communauté d’Agglomération Sophia Antipolis) impose pour les piscines enterrées un recul minimal de 3 mètres par rapport aux limites séparatives (Article 8-1 du règlement). Si votre piscine est à 2,80 m, vous êtes hors la loi. Mais ce n’est pas tout : l’Article 674 du Code civil interdit les vues droites à moins de 1,90 m de la limite. Concrètement, si votre margelle est à 2 m, vous êtes en infraction.
Prenons un cas réel : à Antibes, parcelle de 400 m², piscine de 8×4 m. Le propriétaire a mesuré 2,90 m de recul. Avec un levé topographique GNSS RTK (précision ±1 cm en planimétrie), j’ai trouvé 2,72 m. L’écart de 18 cm vient de la pente du terrain (12 %), qui décale le point de mesure. La formule de correction : distance horizontale = distance mesurée × cos(angle de pente). Avec une pente de 6,8°, cos(6,8°) = 0,993, soit 2,90 × 0,993 = 2,88 m. Mais en réalité, le point de mesure était mal choisi : il fallait mesurer depuis le nu du mur, pas depuis le bord de la margelle. Résultat : 2,72 m, soit 28 cm de moins que la tolérance de 3 m. Verdict : non conforme.
Ce qui se passe si vous ne faites rien
Le voisin peut saisir le tribunal de Grasse pour faire constater l’empiètement. En général, le juge ordonne la démolition de la partie empiétante, voire de toute la piscine si elle est indivisible. Coût : 15 000 à 30 000 € pour une piscine de 8×4 m. Le tarif dépend de la mission : devis gratuit sous 24 h.
À plus long terme, l’empiètement peut déstabiliser le mur de soutènement voisin, surtout sur les sols argileux d’Antibes (argiles gonflantes, retrait-gonflement). L’Eurocode 7 (NF EN 1997-1) impose des fondations adaptées. Si la piscine n’est pas conforme, elle peut fissurer sous l’effet des mouvements de terrain. Dans 2 ans, les dégâts peuvent atteindre 10 000 € de réparations.
Recours et garanties : ce que vous pouvez exiger
Vous avez deux leviers : la garantie décennale du constructeur (si la piscine a moins de 10 ans) et l’action en bornage. L’Article 674 du Code civil (alinéa 2) précise que les vues droites à moins de 1,90 m sont interdites. Le PLU CASA (Article 8-1) impose le recul de 3 m. L’Eurocode 7 (paragraphe 2.4.2) exige une étude de sol pour les constructions en zone argileuse. Envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception au constructeur, puis saisissez le tribunal judiciaire de Grasse. Un expert judiciaire (comme moi) sera nommé pour mesurer contradictoirement. En attendant, ne modifiez rien : toute transformation peut être interprétée comme une reconnaissance de l’empiètement.
Dimension juridique : pour connaître vos droits et vos recours, consultez l’analyse de jurisprudence d’un avocat sur l’irréversibilité de la limite issue d’un bornage.
Pour aller plus loin :
Questions fréquentes
Piscine mitoyenne Antibes bornage obligatoire ?
Oui, avant de construire une piscine en limite de propriété, un bornage est fortement recommandé pour éviter tout litige. Il permet de matérialiser précisément les limites et de respecter les règles d'urbanisme locales.
Que faire si mon voisin construit une piscine qui empiète sur mon terrain ?
Vous devez d'abord faire constater l'empiètement par un géomètre-expert. Ensuite, engagez une discussion à l'amiable, et si aucun accord n'est trouvé, saisissez le tribunal judiciaire pour obtenir la démolition ou une indemnisation.
Quelle distance minimale entre une piscine et la limite mitoyenne à Antibes ?
Le PLU d'Antibes impose généralement une distance de 3 mètres minimum pour les bassins non couverts. Vérifiez le plan local d'urbanisme de votre commune, car des règles spécifiques peuvent s'appliquer selon la zone.
Notre lecture du bornage : qui le fait, quand et pourquoi.
Pour aller plus loin : Piscine qui fissure : étanchéité et malfaçons (06 et 83)
Étude réalisée par Frédéric Faucouneau, expert bâtiment indépendant - Antibes, Alpes-Maritimes (06), Var (83), Bouches-du-Rhône (13). En savoir plus
📅 Mis à jour le 17/10/2026 - Cassini Expertise, expert bâtiment indépendant - départements 06, 83 et 13.