Surface Carrez inférieure au plan VEFA : que faire à Antibes ?

EXPERTISE — VEFA

Vous venez de recevoir les clés de votre appartement neuf à Antibes. Le plan VEFA annonçait 65 m² Carrez. Vous sortez le mètre laser : 58,2 m². Soit 6,8 m² de moins. 10,5 % d’écart. Le promoteur vous dit que c’est dans la tolérance. Ce que personne ne dit : la Loi Carrez autorise une marge de 5 % maximum. Vous êtes déjà au-delà.

Ce que vous voyez — et ce que ça cache vraiment

Sur le plan, les pièces semblent plus grandes. Le séjour fait 7,20 m x 4,50 m sur le papier. Dans la réalité, après construction, il mesure 6,95 m x 4,30 m. L’erreur vient souvent des murs : le plan indique des cotes hors œuvre ou entre-axes, pas la surface utile réelle. Les cloisons intérieures, les gaines techniques, les embrasures de portes sont parfois comptés à tort. Franchement, l’expérience de terrain montre régulièrement un écart de 4,2 % dû à un mur de refend mal positionné de 8 cm.

Ce que nous constatons souvent dans ce cas : le promoteur utilise une définition différente de la surface Carrez. La loi exclut les murs, cloisons, marches, gaines, embrasures de portes et fenêtres. Le plan VEFA, lui, peut inclure des surépaisseurs de doublage ou des cotes théoriques. Votre distancemètre laser ne ment pas. Mais pour faire valoir vos droits, il faut un relevé contradictoire.

Les calculs qui changent tout : surface Carrez vs surface VEFA

La formule de la surface Carrez est simple : addition des surfaces de plancher des pièces, déduction faite des murs, cloisons, marches, gaines, embrasures de portes et fenêtres. En pratique, on mesure chaque pièce au sol entre murs finis, à l’exclusion des zones de hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m.

Prenons un cas concret à Antibes : un T3 de 65 m² au plan VEFA. Le séjour est coté 7,20 x 4,50 m = 32,40 m². La chambre 4,80 x 3,60 m = 17,28 m². La deuxième chambre 4,20 x 3,00 m = 12,60 m². Total plan : 62,28 m² (les 2,72 m² restants sont les déductions). Mais après mesure réelle : séjour 6,95 x 4,30 = 29,885 m², chambre 4,65 x 3,45 = 16,0425 m², deuxième chambre 4,05 x 2,85 = 11,5425 m². Total réel : 57,47 m². Soit un écart de 4,81 m² (7,7 %).

Le seuil de tolérance de la Loi Carrez (art. 46) est de 5 % de la surface mentionnée. Ici, 5 % de 65 m² = 3,25 m². L’écart constaté est de 4,81 m², soit 1,56 m² au-dessus de la tolérance. Concrètement, vous pouvez exiger une réduction de prix proportionnelle : 4,81/65 = 7,4 % du prix d’achat. Pour un bien à 350 000 €, cela représente 25 900 € de moins.

Ce qui se passe si vous ne faites rien

Passé le délai d’un an après la livraison, vous perdez le droit d’invoquer la non-conformité Carrez. Le promoteur considérera que vous avez accepté la surface. Six mois après, si vous revendez, le nouveau mesurage révélera l’écart et vous serez poursuivi par l’acheteur.

Un propriétaire n’avait pas réagi. Deux ans plus tard, il a dû rembourser 30 000 € à l’acquéreur, plus les frais d’expertise et d’avocat. Ne rien faire, c’est accepter une moins-value de 7 à 10 % sur la revente, soit 25 000 à 35 000 € de perte pour un bien à 350 000 €.

Recours et garanties : ce que vous pouvez exiger

Vous êtes protégé par la Loi Carrez (art. 46) et la norme NF DTU 12 (paragraphe 5.2 sur les tolérances dimensionnelles). La démarche : envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception au promoteur pour contester la surface, dans un délai d’un an à compter de la livraison. Exigez un mesurage contradictoire par un expert indépendant. Si le promoteur refuse, saisissez le tribunal judiciaire de Grasse. Vous pouvez obtenir une réduction de prix ou, en cas de mauvaise foi, des dommages et intérêts. Faites-vous assister par un expert en bâtiment expert VEFA.

📅 Mis à jour le 21/07/2026 — Par Cassini Expertise, expert bâtiment indépendant 06 & 83. Devis gratuit : 04 22 46 06 04.