Non, l’étude de sol n’est pas née le 1er juillet 2026 : cette obligation existe depuis le 1er octobre 2020. Ce qui change à cette date, c’est la carte d’exposition au risque argile, qui élargit le périmètre des parcelles concernées — et c’est une nuance qu’il faut corriger, y compris dans nos propres articles précédents sur le sujet.
Une obligation ancienne, une carte qui évolue
L’étude de sol G1 préalable à la vente d’un terrain à bâtir n’est pas une nouveauté de 2026. Elle découle de la loi ELAN du 23 novembre 2018 (article 68) et de son décret d’application du 22 mai 2019, entrés en vigueur le 1er octobre 2020. Depuis cette date, tout vendeur d’un terrain non bâti et constructible situé en zone d’exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles doit fournir une étude géotechnique préalable à l’acquéreur.
Ce qui change au 1er juillet 2026, c’est uniquement la carte officielle qui détermine ces zones d’exposition, actualisée par un arrêté du 9 janvier 2026. Cette nouvelle version croise les données géotechniques historiques avec la sinistralité réellement constatée sur le terrain : environ 446 000 sinistres recensés par la Mission Risques Naturels (MNT) ont été intégrés à l’analyse. Résultat, les zones d’exposition moyenne et forte passent de 48 % à 55 % du territoire métropolitain. Ce n’est donc pas la loi qui change, c’est la précision de l’outil qui l’applique.
Un zonage à la parcelle, pas à la commune
C’est le point que beaucoup de propriétaires et d’agents immobiliers continuent de mal interpréter. Le zonage retrait-gonflement ne s’applique pas à l’échelle de la commune, mais à l’échelle de la parcelle. Une commune peut comporter des secteurs en zone faible et d’autres en zone forte, parfois à quelques dizaines de mètres d’écart, selon la nature du sous-sol.
Au niveau national, on recense environ 133 communes qui changent de classe globale avec la nouvelle carte. Ce chiffre, à lui seul, ne reflète pas l’ampleur réelle du changement : un nombre bien plus important de communes voient certaines de leurs parcelles reclassées, sans que la classe dominante de la commune change pour autant. Autrement dit, se fier au classement affiché pour sa ville ne suffit pas. Ce qui compte, c’est le zonage exact de la parcelle concernée par la transaction.
Qui est concerné par l’obligation G1
L’obligation d’étude de sol G1 vise spécifiquement le vendeur d’un terrain non bâti et constructible, situé en zone d’exposition moyenne ou forte. Elle ne s’applique pas à la vente d’une maison déjà construite : dans ce cas, aucune étude géotechnique n’est exigée par la réglementation retrait-gonflement, même si le bien est en zone argileuse. C’est une confusion fréquente qu’il convient de lever.
Pour la construction d’une maison individuelle dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle (CCMI), le constructeur a le choix entre deux options : faire réaliser une étude géotechnique de conception (G2), qui affine les préconisations de fondation adaptées au terrain, ou appliquer les techniques constructives forfaitaires définies par arrêté ministériel. Ce n’est pas le CSTB qui fixe ces techniques, contrairement à ce qu’on lit parfois : l’arrêté relève du ministère chargé de la construction, qui s’appuie sur les travaux techniques disponibles pour les définir.
Ce que la nouvelle carte change concrètement
Avec le passage de 48 % à 55 % du territoire en zone moyenne ou forte, davantage de parcelles basculent dans le périmètre de l’obligation G1. En région PACA, comme ailleurs, cela signifie que des terrains auparavant classés en zone faible — et donc dispensés d’étude de sol — peuvent désormais se retrouver en zone moyenne, avec l’obligation qui en découle pour le vendeur.
Il est donc essentiel, avant toute vente de terrain à bâtir, de vérifier le classement actualisé de la parcelle précise concernée, et non de se contenter d’une impression générale sur la commune. Notre tableau triable permet de consulter le classement par commune en PACA, mais il reste une première approche : seule une vérification à l’échelle de la parcelle, confirmée si besoin par un professionnel, permet de savoir avec certitude si un terrain est soumis à l’obligation.
Pourquoi l’expertise reste nécessaire
La mise à jour de la carte ne remplace pas une expertise de terrain. Elle fixe un zonage réglementaire basé sur des modélisations à grande échelle, utile pour déterminer si l’obligation légale s’applique, mais elle ne dit rien sur l’état réel d’un sol ou d’un bâtiment existant. Pour un vendeur de terrain, cela veut dire qu’il faut d’abord vérifier si sa parcelle entre dans le périmètre de l’arrêté de 2026, puis, si c’est le cas, faire réaliser l’étude G1 par un bureau d’études géotechniques compétent.
Pour un propriétaire déjà bâti qui s’interroge sur des fissures ou un sol qui a pu évoluer avec la sécheresse, l’enjeu est différent : il s’agit d’un diagnostic de pathologie du bâtiment, pas d’une obligation réglementaire liée à la vente d’un terrain. Dans les deux cas, mieux vaut s’appuyer sur une analyse précise de la situation plutôt que sur des généralités de carte. N’hésitez pas à nous contacter pour toute question sur l’exposition de votre parcelle ou l’état de votre bien.
Cassini Expertise
Expert du bâtiment indépendant — Antibes (06·83·13·40)
📅 Mis à jour le 06/10/2026 — Cassini Expertise, expert bâtiment indépendant (06·83·13·40).