DPE 2026 à Grasse et Cannes : les nouvelles règles (guide 06)

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DPE, audit énergétique et expertise bâtiment : des missions distinctes

DPE 2026 à Grasse et Cannes : si vous vendez ou louez dans les Alpes-Maritimes, le calendrier des interdictions de location se resserre — logements G+ depuis 2023, classe G entière depuis janvier 2025, classe F prévue en 2028 puis E en 2034 — et l’audit énergétique est déjà obligatoire pour vendre une maison ou un immeuble classé F ou G. À Grasse comme à Cannes, entre villas anciennes et résidences des années 1960-1970, nombreux sont les logements concernés. Cette page distingue ce qui relève du diagnostiqueur immobilier (DPE, audit énergétique) et ce qui relève de l’expert bâtiment lorsque des désordres apparaissent après travaux.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) et l’audit énergétique relèvent de la compétence exclusive des diagnostiqueurs immobiliers certifiés. Cassini Expertise, cabinet d’expertise bâtiment indépendant basé à Antibes, n’établit pas de DPE. En revanche, nous intervenons pour constater, analyser et chiffrer les désordres affectant les bâtiments dans les Alpes-Maritimes (06), le Var (83) et les Bouches-du-Rhône (13), y compris lorsque ces désordres sont liés à des défauts d’isolation, de ventilation ou de mise en œuvre thermique.

Le DPE : une obligation légale, une compétence réglementée

Le diagnostic de performance énergétique est rendu obligatoire par l’article L. 126-26 du Code de la construction et de l’habitation pour toute vente ou location immobilière. Il évalue la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre du logement, et attribue une classe énergétique (de A à G). Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable : l’acquéreur ou le locataire peut se prévaloir des informations qu’il contient et engager la responsabilité du vendeur ou du bailleur en cas d’erreur manifeste.

Seuls les diagnostiqueurs titulaires d’une certification délivrée par un organisme accrédité (article L. 271-6) peuvent établir un DPE. Cette certification implique une assurance responsabilité civile professionnelle, une formation continue et un respect de la méthode 3CL-2021. Le diagnostiqueur n’est pas un expert judiciaire : il n’intervient pas dans un cadre judiciaire ou amiable pour constater un désordre, mais pour renseigner un acte de vente ou un bail.

Les interdictions de location dans les Alpes-Maritimes et le Var

Depuis le 1er janvier 2023, les logements classés G+ (consommation supérieure à 450 kWh/m²/an) sont interdits à la location (loi « Climat et résilience » n° 2021-1104). Au 1er janvier 2025, cette interdiction s’étend à l’ensemble des logements classés G, puis aux logements F en 2028 et E en 2034. Dans les Alpes-Maritimes, où le parc immobilier ancien est important (immeubles du XIXe siècle à Nice, villas en pierre à Antibes, copropriétés des années 1960-1970 à Cannes), de nombreux propriétaires doivent engager des travaux de rénovation énergétique pour rester en conformité.

Cassini Expertise n’établit pas de DPE, mais peut être mandaté pour expertiser les désordres survenus à la suite de ces travaux : fissures dues à l’ajout d’isolant en façade, condensation après le remplacement des menuiseries, défaut d’étanchéité à l’air, surchauffe estivale consécutive à une isolation mal dimensionnée. Ces pathologies, fréquentes dans le Sud-Est, relèvent de notre domaine d’intervention.

L’audit énergétique réglementaire : une démarche complémentaire

Depuis le 1er avril 2023, un audit énergétique réglementaire est obligatoire pour la vente des maisons ou immeubles classés F ou G (décret n° 2022-780). Cet audit, plus détaillé que le DPE, propose au moins deux scénarios de travaux permettant d’atteindre la classe B (ou A dans l’idéal). Il chiffre les coûts, estime les économies d’énergie et précise les aides mobilisables (MaPrimeRénov’, certificats d’économie d’énergie). Comme le DPE, l’audit énergétique doit être réalisé par un professionnel certifié, distinct de l’expert bâtiment.

L’expert bâtiment, en revanche, intervient lorsque les travaux de rénovation énergétique ont engendré des désordres : infiltrations d’eau dues à une isolation thermique par l’extérieur mal posée, ponts thermiques non traités entraînant de la condensation (article 1231-1 du Code civil), dégradations de façades après la pose de bardage, rupture de poutraison après insufflation d’ouate dans les combles. Notre mission consiste à établir les causes techniques, à déterminer les responsabilités (entreprise, maître d’œuvre, bureau d’études thermiques) et à chiffrer les coûts de reprise.

Le rôle de l’expert bâtiment face aux pathologies liées à la performance thermique

Cassini Expertise intervient principalement dans trois configurations :

Désordres post-travaux de rénovation énergétique

Les chantiers de rénovation énergétique, souvent réalisés dans l’urgence pour respecter les interdictions de location, donnent lieu à de nombreux sinistres. Exemples fréquents dans les Alpes-Maritimes et le Var :

• Isolation thermique par l’extérieur (ITE) défectueuse : fissures au droit des joints de panneaux isolants, décollement de l’enduit, infiltrations d’eau de pluie. L’expert analyse la mise en œuvre (respect du DTU 31.2 pour l’ossature bois, DTU 42.1 pour le bardage, Cahier du CSTB n° 3035 pour les systèmes d’ITE), relève les non-conformités et quantifie les reprises.
• Condensation et moisissures après remplacement de menuiseries : lorsque les fenêtres sont remplacées sans adaptation du système de ventilation, l’étanchéité à l’air devient excessive, la vapeur d’eau stagne et condense sur les murs froids (ponts thermiques). L’expert mesure le taux d’humidité (hygromètre capacitif), vérifie le fonctionnement de la VMC et identifie les points singuliers (liaison mur/plancher, linteaux).
• Surchauffe estivale : l’isolation renforcée, sans protection solaire adaptée (brise-soleil, volets), peut rendre le logement inhabitable l’été. L’expert constate les températures intérieures, examine l’orientation, la surface vitrée, la ventilation nocturne et propose des solutions correctives.

Expertise judiciaire ou amiable en matière de garanties légales

Les travaux de rénovation énergétique sont soumis aux garanties légales de droit commun :

• Garantie de parfait achèvement (article 1792-6 du Code civil) : pendant un an à compter de la réception, l’entreprise doit réparer tous les désordres signalés, y compris les défauts d’étanchéité à l’air ou les finitions d’ITE.
• Garantie biennale (article 1792-3) : pendant deux ans, l’entreprise est responsable du bon fonctionnement des équipements dissociables (ventilation mécanique, système de chauffage).
• Garantie décennale (article 1792) : pendant dix ans, l’entreprise et l’assureur dommages-ouvrage couvrent les désordres compromettant la solidité ou rendant l’ouvrage impropre à sa destination (effondrement d’un bardage, infiltrations massives après ITE).

L’expert établit un rapport précisant la nature du désordre, son origine technique, le régime de garantie applicable et le coût des travaux de remise en état. Ce rapport peut être utilisé en référé-expertise devant le tribunal judiciaire de Grasse (pour Antibes, Cannes, Grasse), de Nice (pour Nice et l’est du 06), de Draguignan ou de Toulon (pour le Var), ou versé à un dossier d’assurance construction.

Contre-expertise pour le compte d’un assuré ou d’un assureur

Lorsqu’un premier expert (mandaté par l’assurance décennale ou désigné par le juge) a rendu un rapport contesté, Cassini Expertise peut réaliser une contre-expertise indépendante. Nous analysons les conclusions initiales, effectuons nos propres investigations (sondages, thermographie infrarouge, mesure d’étanchéité à l’air selon la norme NF EN 13829), et produisons un avis technique contradictoire. Cette mission est fréquente en matière de rénovation énergétique, où les causes des désordres (défaut de mise en œuvre, sous-dimensionnement du système de ventilation, vice de conception du bureau d’études) sont souvent disputées.

Méthode d’intervention de Cassini Expertise sur les pathologies thermiques

Notre démarche repose sur une analyse factuelle et méthodique :

1. Examen préalable des documents : DPE, audit énergétique, devis des travaux, procès-verbal de réception, correspondances avec l’entreprise. Ces pièces permettent de vérifier les engagements contractuels et de situer le désordre dans le temps.
2. Visite sur site : relevé photographique, mesures (température de surface, hygrométrie relative, épaisseur d’isolant par sondage non destructif), examen des jonctions (mur/menuiserie, mur/plancher, toiture/façade), vérification du fonctionnement de la VMC et des grilles d’aération.
3. Analyse des causes : confrontation des constats aux règles de l’art (DTU, Avis Techniques du CSTB, normes NF EN ISO 6946 pour le calcul de résistance thermique, NF EN ISO 13788 pour le risque de condensation). Identification des manquements (absence de pare-vapeur, discontinuité de l’isolant, absence de rupteur de pont thermique).
4. Quantification des coûts : estimation des travaux de reprise selon les prix du marché local (Alpes-Maritimes et Var). Distinction entre réparations provisoires (séchage, traitement anti-moisissures) et définitives (dépose/repose de l’ITE, remplacement de la VMC).
5. Rapport écrit : document structuré précisant le contexte, les constats, les causes, le régime de responsabilité et les préconisations. Le rapport peut être adressé au mandant (propriétaire, syndic, assureur) ou versé à la procédure judiciaire.

Exemples de situations justifiant une expertise bâtiment (hors DPE)

• Propriétaire à Antibes : après la réalisation d’une ITE sur une villa des années 1970, des fissures horizontales apparaissent au droit des joints entre panneaux de polystyrène expansé. L’enduit de finition se décolle par plaques. L’expert constate l’absence de profilé de départ, l’insuffisance de l’armature (toile de verre inadaptée) et chiffre la dépose partielle et la reprise selon le Cahier du CSTB n° 3035.
• Locataire à Nice : après le remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage, des moisissures envahissent les angles des pièces. L’expert mesure l’humidité relative (85 %), vérifie que la VMC d’origine est sous-dimensionnée (débit insuffisant) et que les bouches d’extraction sont obstruées. Il préconise le remplacement de la VMC par un système autoréglable conforme à l’arrêté du 24 mars 1982.
• Syndic de copropriété à Cannes : un immeuble des années 1960 a bénéficié d’une isolation des combles perdus par soufflage de laine de roche. L’été suivant, les appartements sous toiture deviennent inhabitables (température supérieure à 32 °C). L’expert constate l’absence de ventilation haute des combles, recommande la pose de chatières en toiture et d’une ventilation mécanique nocturne.
• Acquéreur à Grasse : une maison vendue avec un DPE classé D présente, après emménagement, des infiltrations d’eau au droit de l’ITE récemment posée. L’expert établit que les bavettes métalliques au droit des menuiseries sont absentes, que les joints de dilatation ne sont pas étanches, et quantifie les reprises. Le rapport sert de base à une action en garantie des vices cachés (articles 1641 et suivants du Code civil) devant le tribunal judiciaire de Grasse.

Coordination entre DPE, audit énergétique et expertise bâtiment

Il arrive qu’un même bien nécessite successivement un DPE (pour la vente), un audit énergétique (si classé F ou G), des travaux de rénovation, puis une expertise bâtiment (en cas de désordre). Ces missions sont complémentaires mais ne doivent pas être confondues. Le diagnostiqueur n’est pas responsable des désordres survenus après les travaux qu’il a recommandés, sauf s’il a également agi en qualité de maître d’œuvre (cumul rare et déconseillé). L’expert bâtiment, quant à lui, n’établit pas de préconisations énergétiques opposables à un tiers : il constate des pathologies et en identifie les causes.

Dans les Alpes-Maritimes et le Var, où le climat méditerranéen impose des contraintes spécifiques (fort ensoleillement estival, épisodes pluvieux violents, mistral), la rénovation énergétique doit être conçue en tenant compte de ces paramètres. Un audit énergétique de qualité intègre la protection solaire, la ventilation traversante, le choix de matériaux à forte inertie thermique. Un défaut de conception ou de mise en œuvre pourra ensuite justifier l’intervention d’un expert bâtiment indépendant.

Juridictions compétentes pour les litiges liés à la rénovation énergétique

Les litiges nés de travaux de rénovation énergétique relèvent du tribunal judiciaire :

• Tribunal judiciaire de Grasse : compétent pour Antibes, Vallauris, Cannes, Grasse, Mougins, Le Cannet.
• Tribunal judiciaire de Nice : compétent pour Nice, Cagnes-sur-Mer, Saint-Laurent-du-Var, Menton, Villefranche-sur-Mer.
• Tribunal judiciaire de Draguignan : compétent pour Fréjus, Saint-Raphaël, Draguignan.
• Tribunal judiciaire de Toulon : compétent pour Toulon, Hyères, La Seyne-sur-Mer, Six-Fours-les-Plages.

En appel, les décisions relèvent de la cour d’appel d’Aix-en-Provence. L’expert peut être désigné en référé (article 145 du Code de procédure civile) ou dans le cadre d’une expertise de droit commun (articles 232 et suivants). Cassini Expertise intervient également en mission amiable, avant toute saisine du juge, pour tenter une résolution transactionnelle du litige.

Pourquoi distinguer expertise bâtiment et diagnostic immobilier

La confusion entre ces deux métiers nuit à la qualité des interventions. Le diagnostiqueur certifié répond à une obligation réglementaire de renseignement de l’acquéreur ou du locataire ; l’expert bâtiment répond à un besoin d’analyse technique et de preuve dans un contexte de sinistre ou de litige. Le premier établit un état des lieux énergétique ; le second recherche les causes d’un désordre, détermine les responsabilités et quantifie les préjudices.

Cassini Expertise, expert bâtiment indépendant basé à Antibes (22 rue Vauban, 06600), intervient exclusivement dans ce second périmètre. Nous ne certifions pas de DPE, ne délivrons pas d’audit énergétique réglementaire, mais expertisons les conséquences techniques des travaux de rénovation énergétique dans les Alpes-Maritimes (06), le Var (83) et les Bouches-du-Rhône (13). Nos rapports sont utilisés devant les tribunaux judiciaires de Grasse, Nice, Draguignan et Toulon, ainsi que devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence.

Pour toute mission d’expertise relative à des désordres survenus à la suite de travaux de rénovation énergétique, ou pour contester les conclusions d’un premier expert, contactez-nous au 04 22 46 06 04. Nous vous adressons un devis gratuit précisant le périmètre de la mission, les investigations prévues et le délai de remise du rapport.

Questions fréquentes

Les règles du DPE 2026 sont-elles différentes à Grasse et Cannes ?

Non : les règles du DPE sont nationales, elles s’appliquent à Grasse, à Cannes et dans tout le 06 comme partout en France. Ce qui se resserre, c’est le calendrier des interdictions de location — G+ depuis 2023, classe G depuis janvier 2025, F prévu en 2028, E en 2034 — et l’obligation d’audit énergétique pour vendre une maison ou un immeuble classé F ou G. À Grasse comme à Cannes, le poids du parc ancien fait simplement que beaucoup de logements sont concernés.

Qui peut établir un DPE valable en 2026 ?

Un diagnostiqueur certifié, assuré en responsabilité civile professionnelle, appliquant la méthode de calcul 3CL. Le DPE est valable dix ans et opposable depuis 2021 : une erreur manifeste peut engager la responsabilité du vendeur ou du bailleur.

Cassini Expertise réalise-t-elle des DPE dans les Alpes-Maritimes ?

Non. Le DPE relève des diagnostiqueurs immobiliers certifiés. Cassini Expertise intervient en amont ou en aval : constat des désordres liés à des travaux de rénovation énergétique (fissures après isolation par l’extérieur, condensation après remplacement des menuiseries), chiffrage des reprises et détermination des responsabilités.

Que risque un bailleur avec un logement classé G dans le 06 ?

Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être mis en location, ni à un nouveau locataire ni au renouvellement du bail, avec des amendes administratives en cas de manquement. Le calendrier se poursuit avec la classe F en 2028 puis la classe E en 2034.

Pour aller plus loin

• RE2020 dans les Alpes-Maritimes : Enjeux et Solutions pour la Construction Neuve

En savoir plus : l’article 1641 du Code civil et la garantie des vices cachés, expliqués.

Étude réalisée par Frédéric Faucouneau, expert bâtiment indépendant - Antibes, Alpes-Maritimes (06), Var (83), Bouches-du-Rhône (13). En savoir plus

📅 Mis à jour le 05/11/2026 - Cassini Expertise, expert bâtiment indépendant - départements 06, 83 et 13.