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FONCIER – EMPIÈTEMENT
Votre voisin construit une extension, un garage ou une piscine. Les ouvriers sont là, le béton coule, et vous réalisez que le bâtiment dépasse la limite de votre terrain. Chaque jour qui passe, l’empiètement s’aggrave et sa démolition devient plus difficile. À La Seyne-sur-Mer comme ailleurs, l’urgence impose une réaction immédiate et méthodique. Voici exactement quoi faire.
1. L’arrêt immédiat du chantier : la voie de fait
Si la construction n’est pas encore terminée, vous pouvez obtenir son arrêt immédiat par voie de référé. La notion de « voie de fait » est utile : si la construction empiète sur votre terrain sans titre, c’est une violation caractérisée de votre droit de propriété. Le juge peut ordonner l’arrêt immédiat du chantier sous astreinte.
Attention : n’attendez pas ! Si la construction est achevée, la démolition est bien plus complexe et coûteuse. Le juge peut estimer que la démolition est disproportionnée si l’empiètement est minime.
2. Le constat d’huissier : la pièce maîtresse
Faites intervenir un commissaire de justice en urgence – dans les 24 à 48 h. Son constat doit mentionner :
- La distance entre la construction et la limite de propriété présumée
- Les dimensions de l’empiètement
- L’état d’avancement des travaux
- Les photos avant/après si possible
Ce constat est crucial : sans lui, le juge peut rejeter votre demande faute de preuve.
3. La procédure d’urgence en référé
Saisissez le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon (compétent pour La Seyne) par une assignation en urgence. Pas besoin d’avocat pour une demande de constat d’huissier, mais pour obtenir l’arrêt des travaux, un avocat est recommandé.
Délai : l’ordonnance peut être rendue sous 8 à 15 jours. Le juge peut ordonner :
- L’interruption immédiate des travaux
- La consignation d’une somme d’argent par le constructeur pour garantir la démolition future
- Une expertise judiciaire pour mesurer précisément l’empiètement
- Une astreinte de 100 à 500 € par jour de retard si les travaux continuent
4. Le bornage préalable : anticiper le conflit
L’idéal est d’avoir un bornage avant le début des travaux de votre voisin. Si vous n’en avez pas et que la construction est en cours, demandez un bornage judiciaire en urgence. Le juge peut désigner un expert en urbanisme qui établira la limite sous 1 à 2 mois. Ce bornage fera foi pour la suite de la procédure.
5. Les recours après construction achevée
Si la construction est terminée, deux options :
- Démolition : le juge peut l’ordonner si l’empiètement est significatif et que la démolition n’est pas disproportionnée. La jurisprudence admet la démolition y compris pour 15 cm d’empiètement (CA Aix-en-Provence, 12 sept. 2019).
- Dommages et intérêts : si la démolition est impossible (bâtiment en copropriété, empiètement minime), vous pouvez obtenir une indemnisation correspondant à la valeur du terrain perdue.
Cas pratique : La Seyne, quartier de la Vernette
Un particulier construisait un garage en limite de propriété. Au moment du coulage des fondations, le voisin a constaté un décalage. Il a immédiatement fait appel à un commissaire de justice. Le constat a révélé un empiètement de 18 cm. Une assignation en référé a été déposée dans les 48 h. Le juge a ordonné (1) l’arrêt immédiat du chantier, (2) une expertise pour vérifier les plans, (3) la démolition de la partie empiétante aux frais du constructeur. Le chantier a repris 3 mois plus tard – après démolition et recul de 25 cm.
Pour aller plus loin
Pour aller plus loin :
Questions fréquentes
Que faire si le voisin construit sur ma propriété ?
En cas d'empiètement, vous devez d'abord adresser une mise en demeure écrite au voisin pour exiger l'arrêt des travaux et la démolition de la partie empiétant. Si aucune solution amiable n'est trouvée, vous pouvez saisir le juge des référés pour obtenir une mesure d'urgence, comme la suspension du chantier ou une expertise judiciaire.
Quel est le délai pour agir en cas d'empiètement ?
Le délai pour intenter une action en justice est de 5 ans à compter de la date où vous avez eu connaissance de l'empiètement. Cependant, en cas d'urgence, vous pouvez agir rapidement en référé pour faire cesser le trouble, sans attendre une décision au fond.
Quels sont les recours en cas d'empiètement sur la limite de propriété ?
Vous pouvez saisir le tribunal judiciaire pour obtenir la démolition de la construction et des dommages-intérêts. En référé, vous pouvez demander la suspension des travaux ou une expertise pour évaluer la situation. Il est recommandé de consulter un avocat expert en droit de la construction pour choisir la procédure adaptée.
Étude réalisée par Frédéric Faucouneau, expert bâtiment indépendant - Antibes, Alpes-Maritimes (06), Var (83), Bouches-du-Rhône (13). En savoir plus
📅 Mis à jour le 02/11/2026 - Cassini Expertise, expert bâtiment indépendant - départements 06, 83 et 13.