Un désordre apparaît après la livraison de votre maison ou de votre appartement : fissure, volet roulant en panne, chaudière défaillante, infiltration. Contre qui agir, et dans quel délai ? Tout dépend de trois garanties légales qui se suivent dans le temps : parfait achèvement (1 an), bon fonctionnement dite « biennale » (2 ans) et décennale (10 ans). Voici comment les distinguer en quelques minutes.
Les trois garanties partent du même jour : la réception des travaux. C’est ce procès-verbal, signé avec ou sans réserves, qui déclenche les délais. Les confondre, ou mal choisir celle qu’on invoque, est l’erreur la plus fréquente : on perd alors parfois un recours qui existait bel et bien.
Les trois garanties en un tableau
| Parfait achèvement | Bon fonctionnement (biennale) | Décennale | |
|---|---|---|---|
| Texte | Art. 1792-6 du Code civil | Art. 1792-3 du Code civil | Art. 1792 et 1792-2 du Code civil |
| Durée | 1 an après la réception | 2 ans après la réception | 10 ans après la réception |
| Ce qui est couvert | Tous les désordres signalés : réserves à la réception ou désordres notifiés dans l’année | Éléments d’équipement dissociables : volets, robinetterie, radiateurs, chaudière, menuiseries mobiles… | Désordres qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination |
| Qui est tenu | L’entrepreneur concerné | Les constructeurs (entreprises, architecte…) | Les constructeurs, et le vendeur en VEFA |
| Comment agir | Lettre recommandée avec accusé de réception, mise en demeure, travaux aux frais de l’entreprise | Mise en demeure, puis action en justice si besoin | Déclaration de sinistre en dommages-ouvrage, ou action contre le constructeur |
La garantie de parfait achèvement : 1 an pour tout faire reprendre
C’est la plus large, mais la plus courte. Pendant un an à compter de la réception, l’entrepreneur doit réparer tous les désordres qui lui ont été signalés, quelle que soit leur gravité : ceux notés en réserves sur le procès-verbal, et ceux apparus ensuite, à condition de les notifier par lettre recommandée avec accusé de réception avant la fin de l’année.
Si l’entreprise tarde, vous la mettez en demeure ; en cas de silence ou de refus, vous pouvez faire exécuter les travaux par un autre professionnel à ses frais. L’usure normale et les conséquences d’un mauvais usage ne sont pas couvertes.
Le réflexe à avoir : ne rien laisser traîner. Une simple remarque orale au chef de chantier n’a aucune valeur. Pour la rédaction des réserves au moment de la livraison, voir notre guide sur la réception VEFA et les réserves à formuler pour protéger vos droits.
La garantie biennale : 2 ans pour les équipements dissociables
Elle concerne les éléments d’équipement qui peuvent être déposés, démontés ou remplacés sans abîmer le gros œuvre : chauffe-eau, radiateurs, robinetterie, volets roulants, portes intérieures, ventilation, etc. Pendant deux ans, tout dysfonctionnement de ces équipements engage la responsabilité des constructeurs, même sans gravité structurelle.
La difficulté est de qualifier l’équipement : un radiateur est dissociable, une canalisation encastrée ne l’est pas. Cette frontière décide de la garantie applicable, et donc du délai. Les tribunaux examinent au cas par cas ; c’est un point sur lequel l’avis d’un expert pèse lourd.
La garantie décennale : 10 ans pour les désordres graves
Elle couvre les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage, ou qui le rendent impropre à sa destination : fissures structurelles, infiltrations majeures, défauts de fondations, affaissement de plancher. Les éléments d’équipement indissociables du bâti sont aussi concernés lorsqu’ils rendent l’ouvrage inutilisable.
Chaque constructeur doit être assuré, et le maître d’ouvrage qui fait construire doit souscrire une assurance dommages-ouvrage, qui préfinance la réparation sans attendre la recherche des responsabilités. Les délais et la procédure sont détaillés dans notre article sur la déclaration de sinistre en dommages-ouvrage. Sur le cas particulier des fissures liées au sol argileux, voir garantie décennale, fissures et RGA : conditions.
Les erreurs qui coûtent un recours
- Ne pas écrire. Les garanties se prouvent par écrit. Lettre recommandée avec accusé de réception, photos datées, relevés : sans cela, le débat devient une affaire de parole contre parole.
- Attendre la fin de la garantie. Un désordre notifié à 11 mois relève du parfait achèvement ; à 13 mois, il n’en relève plus. La biennale ou la décennale pourront peut-être encore s’appliquer, mais le régime et la preuve changent.
- Invoquer la mauvaise garantie. Un volet roulant qui ne fonctionne plus relève de la biennale, pas de la décennale ; une fissure structurelle relève de la décennale, pas du parfait achèvement une fois le délai d’un an dépassé.
- Réparer avant de faire constater. Le désordre disparaît, la preuve avec lui. Faites constater la cause avant toute reprise.
Et en VEFA ?
Si vous avez acheté sur plan, le vendeur est tenu des mêmes garanties envers vous. Les défauts de conformité et les vices apparents doivent être dénoncés dans le mois suivant la prise de possession : ce délai est bien plus court que les trois garanties ci-dessus, et c’est pourquoi les réserves à la livraison sont décisives.
Quand faire appel à un expert
Dès que la cause d’un désordre est incertaine, ou que l’entreprise la conteste. L’expert établit l’origine, la garantie applicable, les responsabilités et le chiffrage, dans un cadre contradictoire. Un rapport de ce type est le socle d’un recours : voir la valeur probatoire de l’expertise amiable devant la justice et notre offre de contre-expertise bâtiment (06, 83).
Questions fréquentes
Quel est le point de départ des garanties ?
La date de réception des travaux, c’est-à-dire la signature du procès-verbal de réception, avec ou sans réserves. En VEFA, c’est la réception de l’ouvrage par l’acquéreur.
Un désordre apparu après un an est-il perdu ?
Non. La garantie de parfait achèvement s’éteint, mais la garantie biennale (équipements dissociables, 2 ans) ou la décennale (désordres graves, 10 ans) peuvent prendre le relais selon la nature du désordre.
Faut-il passer par un avocat pour la mise en demeure ?
Non, une lettre recommandée avec accusé de réception suffit pour démarrer. Un avocat devient utile si l’entreprise refuse ou conteste, ou si l’enjeu financier est important.
Que faire si l’entreprise a disparu ?
La garantie décennale reste mobilisable via son assureur, et l’assurance dommages-ouvrage, si elle a été souscrite, préfinance la réparation sans attendre.
Cet article est une information générale, qui ne remplace pas l’avis d’un expert ou d’un avocat sur votre dossier.
Étude réalisée par Frédéric Faucouneau, expert bâtiment indépendant - Antibes, Alpes-Maritimes (06), Var (83), Bouches-du-Rhône (13). En savoir plus
📅 Mis à jour le 06/11/2026 - Cassini Expertise, expert bâtiment indépendant - départements 06, 83 et 13.