# Surface Carrez inférieure au plan VEFA : que faire à Antibes ?
> Surface Carrez inférieure aux plans VEFA à Antibes : mesurage d'expert pour calculer l'écart et obtenir une indemnisation du promoteur.
- URL : https://cassini-expertise.fr/surface-carrez-inferieure-plan-vefa-antibes/
- Langue : fr-FR
- Mis à jour : 2026-09-08
- Site : Cassini Expertise (https://cassini-expertise.fr/)
EXPERTISE – VEFA
Vous venez de recevoir les clés de votre appartement neuf à [Antibes](https://cassini-expertise.fr/antibes-secheresse-argile-fissures-donnees-officielles/). Le plan VEFA annonçait 65 m² Carrez. Vous sortez le mètre laser : 58,2 m². Soit 6,8 m² de moins. 10,5 % d’écart. Le promoteur vous dit que c’est dans la tolérance. Ce que personne ne dit : la [Loi Carrez](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000006472157) autorise une marge de 5 % maximum. Vous êtes déjà au-delà.
## Ce que vous voyez – et ce que ça cache vraiment
*Cassini Expertise – expertise bâtiment indépendante*
Sur le plan, les pièces semblent plus grandes. Le séjour fait 7,20 m x 4,50 m sur le papier. Dans la réalité, après construction, il mesure 6,95 m x 4,30 m. L’erreur vient souvent des murs : le plan indique des cotes hors œuvre ou entre-axes, pas la surface utile réelle. Les cloisons intérieures, les gaines techniques, les embrasures de portes sont parfois comptées à tort. En pratique, l’expérience de terrain montre régulièrement un écart de 4,2 % dû à un mur de refend mal positionné de 8 cm.
Ce que nous constatons souvent dans ce cas : le promoteur utilise une définition différente de la surface Carrez. La loi exclut les murs, cloisons, marches, gaines, embrasures de portes et fenêtres. Le plan VEFA, lui, peut inclure des surépaisseurs de doublage ou des cotes théoriques. Votre distancemètre laser ne ment pas. Mais pour faire valoir vos droits, il faut un relevé contradictoire.
## Les calculs qui changent tout : surface Carrez vs surface VEFA
La formule de la surface Carrez est simple : addition des surfaces de plancher des pièces, déduction faite des murs, cloisons, marches, gaines, embrasures de portes et fenêtres. En pratique, on mesure chaque pièce au sol entre murs finis, à l’exclusion des zones de hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m.
Prenons un cas concret à Antibes : un T3 de 65 m² au plan VEFA. Le séjour est coté 7,20 x 4,50 m = 32,40 m². La chambre 4,80 x 3,60 m = 17,28 m². La deuxième chambre 4,20 x 3,00 m = 12,60 m². Total plan : 62,28 m² (les 2,72 m² restants sont les déductions). Mais après mesure réelle : séjour 6,95 x 4,30 = 29,885 m², chambre 4,65 x 3,45 = 16,0425 m², deuxième chambre 4,05 x 2,85 = 11,5425 m². Total réel : 57,47 m². Soit un écart de 4,81 m² (7,7 %).
Le seuil de tolérance de la Loi Carrez (art. 46) est de 5 % de la surface mentionnée. Ici, 5 % de 65 m² = 3,25 m². L’écart constaté est de 4,81 m², soit 1,56 m² au-dessus de la tolérance. Concrètement, vous pouvez exiger une réduction de prix proportionnelle : 4,81/65 = 7,4 % du prix d’achat. Pour un bien à 350 000 €, cela représente 25 900 € de moins.
## Ce qui se passe si vous ne faites rien
Passé le délai d’un an après la signature de l’acte authentique, vous perdez le droit d’invoquer la [non-conformité](https://cassini-expertise.fr/contre-expertise-batiment-06-83/) Carrez. Le promoteur considérera que vous avez accepté la surface. Six mois après, si vous revendez, le nouveau mesurage révélera l’écart et vous serez poursuivi par l’acheteur.
Un propriétaire n’avait pas réagi. Deux ans plus tard, il a dû rembourser 30 000 € à l’acquéreur, plus les frais d’expertise et d’avocat. Ne rien faire, c’est accepter une moins-value de 7 à 10 % sur la revente, soit 25 000 à 35 000 € de perte pour un bien à 350 000 €.
## Recours et garanties : ce que vous pouvez exiger
Vous êtes protégé par la loi Carrez (art. 46 de la loi n° 65-557) et le décret n° 97-532 du 23 mai 1997 (règles de mesurage et tolérance de 5 %). La démarche : envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception au promoteur pour contester la surface, dans un délai d’un an à compter de la signature de l’acte authentique. Exigez un mesurage contradictoire par un expert indépendant. Si le promoteur refuse, saisissez le tribunal judiciaire de [Grasse](https://cassini-expertise.fr/grasse-secheresse-argile-fissures-donnees-officielles/). Vous pouvez obtenir une réduction de prix ou, en cas de mauvaise foi, des dommages et intérêts. Faites-vous assister par un expert en bâtiment spécialisé en VEFA.
**Pour aller plus loin :**
- [VEFA : sans livraison, pas de garantie – le point de départ des garanties légales](https://cassini-expertise.fr/vefa-sans-livraison-pas-de-garantie-point-de-depart-garanties/)
- [Abandon de chantier : définition, preuve et recours de l’acquéreur](https://cassini-expertise.fr/abandon-de-chantier-definition-preuve-recours-acquereur/)
- [**À lire aussi :**](https://cassini-expertise.fr/place-parking-non-conforme-vefa-nice/>Place de parking non conforme en VEFA à Nice : mesurer l’écart et agir
Questions fréquentes
Surface Carrez inférieure au plan VEFA que faire ?
Vous pouvez demander une réduction du prix de vente proportionnellement à la perte de surface si la différence dépasse 5%. Cette action doit être intentée dans un délai d’un an à compter de la signature de l'acte authentique.
Comment prouver une erreur de surface Carrez ?
Faites appel à un géomètre-expert pour réaliser un mesurage conforme à la loi Carrez. Ce document servira de preuve pour engager une action en réduction de prix contre le vendeur ou le promoteur.
Quel recours pour surface Carrez erronée à Antibes ?
Adressez un courrier recommandé au promoteur pour demander une indemnisation. Si aucun accord n'est trouvé, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire de Grasse pour obtenir une réduction de prix et des dommages-intérêts.