# Servitude de vue à Nice : angle et distance légale

> Servitude de vue à Nice : calcul d'angle et de distance selon les articles 678-680 du Code civil pour faire respecter vos droits de voisinage.

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- Mis à jour : 2026-11-02
- Site : Cassini Expertise (https://cassini-expertise.fr/)

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FONCIER – SERVITUDE

Vous venez de poser une fenêtre dans votre maison à [Nice](https://cassini-expertise.fr/nice-secheresse-argile-fissures-donnees-officielles/). Votre voisin vous menace d’un procès pour servitude de vue. La grande majorité des litiges de ce type à Nice portent sur un mauvais calcul d’angle ou de distance. Pourtant, les règles sont claires : l’article 678 du Code civil impose une distance minimale de 1,90 mètre pour une vue droite, et une fenêtre à 45° peut tout changer. Alors, qui a raison ?

## Ce que vous voyez – et ce que ça cache vraiment

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Votre fenêtre donne sur le jardin du voisin. Vous avez mesuré 2 mètres depuis votre mur jusqu’à sa limite. Pour vous, c’est bon. Mais le problème, ce n’est pas seulement la distance. L’angle de vue compte aussi. L’expérience de terrain montre régulièrement une fenêtre à 1,80 m de la limite, mais avec un angle de 30° vers le sol : le voisin voyait directement dans la salle à manger. L’expert a conclu à une servitude de vue illicite.

Ce que personne ne dit : la jurisprudence considère l’angle réel de vision, pas seulement le plan horizontal. Une fenêtre basse donne une vue plongeante, donc plus intrusive. Les articles 678 et 679 du Code civil distinguent la vue droite (perpendiculaire) et la vue oblique (angle). Le calcul n’est pas optionnel.

## Les calculs qui changent tout : distance, angle et hauteur

Pour une vue droite (perpendiculaire à la limite), l’article 678 impose une distance minimale de 1,90 m entre la fenêtre et la limite. Pour une vue oblique, l’article 679 réduit cette distance à 0,60 m. Mais attention : l’angle de vue se mesure depuis le point le plus proche de la fenêtre jusqu’à la limite. Formule : distance minimale = 1,90 m / cos(α) pour une vue oblique, avec α = angle entre la perpendiculaire à la fenêtre et la direction de la vue. Exemple concret à Nice : votre fenêtre est à 1,50 m de la limite, et l’angle de vue est de 30° (vous regardez vers le côté). La distance oblique équivalente est 1,50 / cos(30°) = 1,73 m. C’est inférieur à 1,90 m, donc la servitude n’est pas constituée. En revanche, si l’angle est de 45°, la distance oblique devient 1,50 / 0,707 = 2,12 m, soit plus de 1,90 m : la servitude existe. Ce que ça veut dire concrètement : plus l’angle est ouvert, plus la distance effective augmente. À Nice, les tribunaux appliquent strictement ces calculs.

## Ce qui se passe si vous ne faites rien

Ignorer le litige, c’est prendre le risque d’une action en démolition. Dans un jugement du tribunal judiciaire de Nice en 2021, une fenêtre jugée trop proche a dû être murée aux frais du propriétaire : 4 500 € de travaux, plus 2 000 € de dommages-intérêts. En six mois, la situation s’envenime : le voisin peut saisir le juge des référés pour obtenir une expertise. À deux ans, si vous vendez, le vice peut être découvert et faire baisser le prix de 10 à 15 %.

Les pathologies secondaires ? Une servitude de vue non déclarée peut bloquer un permis de construire. À Nice, le PLU interdit toute vue directe à moins de 1,90 m. Si vous passez outre, la mairie peut refuser une extension ultérieure.

## Recours et [garantie](https://cassini-expertise.fr/expertise-dommages-ouvrage-06-83/)s : ce que vous pouvez exiger

L’article 678 du Code civil (alinéa 1) dispose : « On ne peut avoir des vues droites sur l’héritage de son voisin, s’il n’y a une distance de dix-neuf décimètres entre le mur où on les pratique et cet héritage. » L’article 679 précise pour les vues obliques. Si vous estimez que votre fenêtre est conforme, adressez une LRAR à votre voisin en citant ces articles, puis faites appel à un expert en urbanisme pour un constat contradictoire. Si le litige persiste, saisissez le tribunal judiciaire de Nice. En pratique, une médiation préalable peut résoudre la grande majorité des cas. Ne laissez pas traîner : à Nice, les délais de procédure sont de 12 à 18 mois.

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## Questions fréquentes

### Quelle distance pour une servitude de vue à Nice ?

Pour une vue droite, la distance minimale est de 1,90 mètre entre le mur où est pratiquée la vue et le fonds voisin. Pour une vue oblique, cette distance est réduite à 0,60 mètre. Ces règles sont fixées par les articles 678 et 679 du Code civil.

### Comment calculer l'angle d'une servitude de vue ?

L'angle se mesure depuis le point de vue (centre de la fenêtre ou de l'ouverture) jusqu'aux limites latérales du fonds voisin. Pour une vue droite, l'angle doit être perpendiculaire au mur, tandis que pour une vue oblique, l'angle doit être inférieur à 45 degrés par rapport à la ligne de propriété.

### Que faire en cas de non-respect des distances de servitude de vue ?

En cas de non-respect, le voisin peut intenter une action en justice pour faire cesser l'infraction et demander des dommages-intérêts. Il est conseillé de consulter un avocat expert en droit immobilier pour évaluer les recours possibles et les délais de prescription.

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Source : https://cassini-expertise.fr/servitude-de-vue-distance-reglementaire-calcul-angle-nice/