# PLU changé après achat du terrain : puis-je encore construire ? > Le PLU a déclassé votre terrain après l'achat ? Droits acquis et règles transitoires peuvent sauver votre projet à Cannes et dans le 06. - URL : https://cassini-expertise.fr/plu-change-apres-achat-terrain-droits-acquis-constructibilite-maintenue/ - Langue : fr-FR - Mis à jour : 2026-11-02 - Site : Cassini Expertise (https://cassini-expertise.fr/) {« @context »: « https://schema.org », « @type »: « FAQPage », « mainEntity »: [{« @type »: « Question », « name »: « L’expert vient-il chez moi ou dois-je me déplacer ? », « acceptedAnswer »: {« @type »: « Answer », « text »: « L’expert se déplace chez vous, sur site. La visite dure 2 à 3 heures selon la surface. C’est lui-même qui inspecte : celui qui visite signe le rapport. »}}, {« @type »: « Question », « name »: « Le devis d’expertise est-il vraiment gratuit ? », « acceptedAnswer »: {« @type »: « Answer », « text »: « Oui. 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Le Code de l’urbanisme protège les propriétaires qui ont acquis un terrain alors que le PLU en vigueur autorisait la construction. L’article L424-5 du Code de l’urbanisme prévoit que les droits à construire sont maintenus si vous avez obtenu un certificat d’urbanisme ou déposé une demande de permis avant le changement. Mais attention : ce n’est pas automatique. Il faut prouver que votre projet était conforme au PLU au moment de l’achat. Ces droits s’appliquent dès lors que le certificat d’urbanisme ou la demande a été déposée avant le changement de PLU et que le projet respectait les règles en vigueur à cette date. ## Le calcul qui montre la réalité Pour savoir si vous bénéficiez des droits acquis, il faut vérifier trois conditions : 1. Vous avez obtenu un certificat d’urbanisme (CU) ou déposé un permis de construire avant le changement de PLU. 2. Le projet était conforme au PLU en vigueur à ce moment-là. 3. Le CU ou le permis n’est pas périmé (CU valable 18 mois, permis 3 ans). Exemple chiffré pour Cannes : – Terrain de 600 m², zone UB (constructible) au moment de l’achat. – Vous avez obtenu un CU d’information le 15 mars 2022. – Le nouveau PLU a été approuvé le 1er janvier 2023, classant le terrain en zone N. – Résultat : votre CU est valable jusqu’au 15 septembre 2023. Vous pouvez déposer un permis de construire conforme au PLU de 2022. Si vous dépassez cette date, les droits acquis s’éteignent. ## Ce que vous pouvez faire concrètement 1. Vérifiez si vous avez un certificat d’urbanisme ou une demande de permis antérieure au changement de PLU. Sans cela, pas de droits acquis. 2. Consultez le PLU en vigueur au moment de votre achat. Vous pouvez le demander au service urbanisme de la mairie de Cannes. 3. Si vous avez un CU, déposez votre permis de construire avant son expiration. Attention : le projet doit être conforme au PLU ancien dans son intégralité (hauteur, emprise, etc.). 4. Si vous n’avez aucun document, vous pouvez tenter un recours gracieux auprès du maire pour demander une dérogation, mais les chances sont faibles. 5. En dernier recours, saisissez le tribunal administratif pour contester le changement de PLU si vous estimez qu’il est illégal (détournement de pouvoir, erreur manifeste). Faites-vous accompagner par un avocat en urbanisme ou un expert comme Cassini Expertise. À Cannes, les délais de traitement sont longs (6 à 12 mois pour un permis). Ne tardez pas. ## Exemple vécu à Cannes M. et Mme D. ont acheté un terrain à Cannes La Bocca en 2020. Le PLU autorisait une maison de 120 m². En 2022, la mairie a modifié le PLU pour réduire les droits à construire. Heureusement, ils avaient obtenu un certificat d’urbanisme en 2021. J’ai vérifié la conformité de leur projet : il respectait le COS et les hauteurs de l’ancien PLU. Nous avons déposé le permis en urgence, et il a été accepté. Aujourd’hui, leur maison est construite. Sans ce CU, ils auraient perdu leur investissement. **Pour aller plus loin :** - [Combien de places de parking sont obligatoires dans mon projet de construction à Nice ?](https://cassini-expertise.fr/nombre-places-parking-obligatoires-plu-nice/) - [PLU changé après achat de mon terrain à Cannes : puis-je encore construire ?](https://cassini-expertise.fr/plu-change-apres-achat-terrain-cannes-droits-acquis/) - [Nombre de places parking obligatoires : calcul PLU à Nice](https://cassini-expertise.fr/nombre-places-parking-obligatoires-plu-nice/) ## Questions fréquentes ### PLU changé après achat terrain puis-je construire ? Si le PLU a été modifié après votre achat, vous devez respecter les nouvelles règles, sauf si vous bénéficiez d'un droit acquis (comme un permis de construire délivré avant le changement). Sinon, votre projet doit se conformer au nouveau PLU. ### Que faire si le PLU est modifié après l'achat du terrain ? Vous pouvez contester la modification si elle est illégale, mais en général, vous devez vous adapter. Vérifiez si votre projet était déjà autorisé ou si vous pouvez prétendre à une dérogation. Consultez un avocat en urbanisme. ### Puis-je construire si le PLU a changé depuis mon achat ? Pas automatiquement. Vous devez vérifier si votre projet est conforme au nouveau PLU. Si ce n'est pas le cas, vous pouvez demander un permis de construire qui sera refusé, sauf si vous avez des droits acquis (par exemple, un certificat d'urbanisme antérieur). --- Source : https://cassini-expertise.fr/plu-change-apres-achat-terrain-droits-acquis-constructibilite-maintenue/