# PLU Cannes zone UB : emprise au sol dépassée ?

> Zone UB à Cannes : calculez votre coefficient d'emprise au sol et vérifiez s'il respecte la limite fixée par le PLU.

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- Mis à jour : 2026-09-08
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## Coefficient d’emprise au sol en zone UB : ce que dit le PLU de [Cannes](https://cassini-expertise.fr/cannes-secheresse-argile-fissures-donnees-officielles/)

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Vous préparez un projet de construction ou d’extension sur un terrain situé en zone UB à Cannes. Le règlement du Plan Local d’Urbanisme (PLU) fixe un coefficient d’emprise au sol (CES) maximal. Vous effectuez vos calculs, le projet semble conforme, mais le service urbanisme de la mairie signale un dépassement. Cette situation provient souvent d’une mauvaise interprétation de ce qui entre dans le calcul de l’emprise au sol.

Nous verrons ici comment calculer correctement le CES en zone UB à Cannes, quelles surfaces sont prises en compte, et quelles solutions existent en cas de non-conformité.

## Définition réglementaire de l’emprise au sol

L’emprise au sol est définie à l’article R151-1 du Code de l’urbanisme comme « la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus ». Toutefois, cet article prévoit que le PLU peut préciser ou adapter cette définition.

Le PLU de Cannes, dans son règlement de zone UB, détaille ce qui entre dans le calcul de l’emprise au sol :

- Le bâtiment principal (y compris les sous-sols non enterrés)
- Les annexes (garages, abris, locaux techniques)
- Les débords de toiture de plus de 0,60 m
- Les terrasses surélevées de plus de 0,60 m de hauteur
- Les piscines non couvertes
- Les rampes d’accès et dalles surélevées

Les éléments suivants sont généralement exclus du calcul :

- Les terrasses de plain-pied (niveau du terrain naturel)
- Les pergolas non couvertes et sans murs
- Les débords de toiture inférieurs à 0,60 m
- Les emmarchements et escaliers extérieurs de moins de 0,60 m de hauteur

Ces précisions sont déterminantes : une terrasse surélevée de 20 m² que vous n’avez pas comptabilisée peut faire basculer le projet en non-conformité.

## Le coefficient d’emprise au sol maximal en zone UB à Cannes

Le PLU de Cannes fixe, pour la zone UB, un coefficient d’emprise au sol maximal compris généralement entre 40 % et 50 % selon les secteurs (UBa, UBb, etc.). Ce taux varie également en fonction de la surface de la parcelle.

Il est impératif de consulter :

- Le règlement écrit de la zone UB (article 9 relatif à l’emprise au sol)
- Le règlement graphique, qui peut identifier des sous-secteurs avec des règles spécifiques
- Les Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP), le cas échéant

Ces documents sont consultables en mairie de Cannes ou sur le Géoportail de l’urbanisme.

## Calcul pratique du CES : méthode et pièges fréquents

Le coefficient d’emprise au sol se calcule selon la formule :

**CES = (Somme des emprises au sol) / Surface de la parcelle × 100**

Prenons l’exemple d’une parcelle de 300 m² située en zone UB avec un CES maximal de 40 %.

Vous projetez :

- Maison : 110 m² d’emprise
- Débord de toiture de 0,80 m sur trois côtés : 12 m²
- Terrasse surélevée de 0,70 m : 18 m²
- Piscine : 20 m²

Emprise totale : 110 + 12 + 18 + 20 = 160 m²

CES réel : 160 / 300 × 100 = 53,3 %

CES autorisé : 40 %

Vous dépassez de 13,3 points, soit 40 m² de trop. Le permis de construire sera refusé.

Les erreurs fréquentes proviennent de l’oubli des débords de toiture (souvent 10 à 15 m² supplémentaires), des terrasses surélevées et des piscines, qui sont toutes comptabilisées dans l’emprise au sol dès lors qu’elles répondent aux critères du PLU.

## Pièces du dossier de permis de construire : obligations

L’article R431-7 du Code de l’urbanisme liste les pièces à fournir dans un dossier de permis de construire. Parmi elles :

- Le plan de masse (PCMI2), qui indique la surface de la parcelle
- Les plans des façades et toitures (PCMI5)
- Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet (PCMI6)
- Une notice décrivant le terrain et le projet (PCMI4)

Sur le plan de masse, vous devez indiquer la surface de l’emprise au sol totale, calculée conformément au PLU. Le service instructeur vérifie cette donnée. Toute erreur, volontaire ou non, entraîne soit un refus, soit un permis irrégulier susceptible d’annulation.

## Conséquences d’une emprise au sol non conforme

### Refus du permis de construire

Si le CES dépasse le seuil autorisé, la mairie de Cannes refuse le permis de construire. Vous disposez alors de deux mois pour déposer un recours gracieux, puis de deux mois supplémentaires pour saisir le tribunal administratif de [Nice](https://cassini-expertise.fr/nice-secheresse-argile-fissures-donnees-officielles/) si le refus est confirmé.

### Construction réalisée sans permis ou en méconnaissance du CES

Si vous construisez sans permis ou en dépassant l’emprise autorisée, vous vous exposez à :

- Une mise en demeure de déposer un dossier de régularisation
- Une amende pénale (article L480-4 du Code de l’urbanisme) pouvant atteindre 300 € par m² de surface irrégulière
- Une injonction de mise en conformité ou de démolition (article L480-1)
- Des difficultés lors de la vente (décote, annulation de la vente par l’acquéreur sur le fondement de l’article 1617 du Code civil en cas de vice caché ou de non-conformité)

Les frais de démolition partielle varient entre 150 et 300 € par m² selon la nature des travaux. Une terrasse de 20 m² à démolir représente entre 3 000 et 6 000 €, hors honoraires d’avocat et frais de procédure.

## Solutions en cas de dépassement du CES

### Adaptation du projet

La solution la plus directe consiste à réduire l’emprise au sol :

- Supprimer ou réduire les débords de toiture
- Abaisser les terrasses surélevées pour les ramener à moins de 0,60 m de hauteur
- Réduire la surface de la piscine ou du bâtiment principal
- Remplacer une annexe par un espace non clos et non couvert

### Demande de dérogation mineure

Certains PLU prévoient des tolérances pour les extensions limitées ou les situations particulières (parcelle en angle, configuration du bâti existant). Il faut vérifier si le règlement de la zone UB à Cannes prévoit de telles dispositions.

La demande se fait par courrier recommandé avec accusé de réception adressé au service urbanisme de la mairie de Cannes, en motivant la demande par des éléments techniques et graphiques.

### Recours contre un refus de permis

Si vous estimez que le service instructeur a fait une erreur d’interprétation du règlement ou de calcul de l’emprise, vous pouvez :

- Former un recours gracieux dans les deux mois suivant la notification du refus
- Saisir ensuite le tribunal administratif de Nice dans les deux mois suivant le rejet du recours gracieux ou, à défaut de réponse, dans les quatre mois suivant le dépôt du recours

Le recours devra démontrer que le calcul effectué par la mairie est erroné, ou que l’application stricte du PLU méconnaît un principe général du droit de l’urbanisme (par exemple, une erreur manifeste d’appréciation).

## Rôle de l’expertise technique en urbanisme

Avant de déposer un permis de construire, il peut être utile de faire vérifier le calcul du CES par un professionnel. Cette vérification porte sur :

- L’interprétation exacte du règlement de la zone UB applicable à votre parcelle
- Le calcul de l’emprise au sol en tenant compte de toutes les surfaces réglementaires
- L’identification des marges de manœuvre (réduction, adaptation, dérogation possible)
- La conformité des pièces graphiques du dossier

En cas de litige, une expertise technique contradictoire permet d’objectiver les désaccords et de disposer d’éléments solides pour un recours administratif.

## Pour résumer : les points de vigilance en zone UB à Cannes

- Consulter le règlement écrit et graphique du PLU pour connaître le CES maximal applicable à votre parcelle
- Calculer l’emprise au sol en incluant tous les éléments définis par le PLU (débords, terrasses, piscines, etc.)
- Vérifier la conformité avant dépôt du permis de construire pour éviter un refus
- En cas de non-conformité, adapter le projet ou étudier la possibilité d’une dérogation
- En cas de refus contestable, agir dans les délais de recours (deux mois)

Les litiges liés au CES relèvent du contentieux administratif et sont portés devant le tribunal administratif de Nice. Toute construction non conforme expose à des sanctions civiles, pénales et commerciales.

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En savoir plus : [l’article 1641 du Code civil et la garantie des vices cachés, expliqués](https://cassini-expertise.fr/article-1641-code-civil-garantie-vices-caches/).

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