# Voisin construit sur votre terrain ? Plan cadastral

> Voisin construit sur votre terrain à Nice : plan cadastral et Google Maps insuffisants, le bornage par géomètre établit la vérité juridique.

- URL : https://cassini-expertise.fr/empietement-voisin-construction-plan-cadastral-google-maps-nice/
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- Mis à jour : 2026-10-17
- Site : Cassini Expertise (https://cassini-expertise.fr/)

Le bornage légal est réservé aux géomètres-experts inscrits à l’Ordre. Cassini Expertise n’établit pas de bornage : nous intervenons en **assistance technique** – contre-visite des levés, contrôle des plans et cotes, constitution du dossier de contestation aux côtés de votre géomètre ou avocat.

FONCIER – BORNAGE

Vous avez reçu un courrier de votre assureur : votre voisin réclame 2 m² de votre jardin. Vous ouvrez Géoportail, superposez le plan cadastral sur la photo satellite, et là, stupeur : une bande de 30 cm de large semble en trop. 30 cm, ce n’est pas grand-chose, mais à [Nice](https://cassini-expertise.fr/nice-secheresse-argile-fissures-donnees-officielles/), le mètre carré constructible frôle les 5 000 €. Alors, vous mesurez à la règle, vous refaites le calcul : ça ne colle pas. Vous êtes sûr d’avoir raison. Pourtant, juridiquement, vous n’avez rien.

## Ce que vous voyez – et ce que ça cache vraiment

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*Cassini Expertise – expertise bâtiment indépendante*

Le plan cadastral n’est pas un document d’arpentage. Il a été conçu pour l’impôt foncier, pas pour délimiter les propriétés. Sa précision ? Au mieux 1 mètre en zone urbaine. Google Maps ? Encore pire : les images sont redressées, géoréférencées avec des tolérances de 2 à 5 mètres. Vous comparez des données qui n’ont pas la même précision.

Ce que nous constatons souvent sur le terrain à Nice, c’est que les propriétaires croient que le trait du cadastre est sacré. Or, la limite réelle est celle des bornes, quand elles existent. Et si elles ont disparu, c’est un géomètre-expert qui doit les rétablir contradictoirement. En pratique, il n’est pas rare de voir des dossiers où l’empiètement apparent de 20 cm disparaissait après un levé topographique précis. Et d’autres où 5 cm de différence cachaient une servitude de passage oubliée.

## Les calculs qui changent tout : la précision réelle du cadastre

Pour comprendre pourquoi votre superposition ne vaut rien, il faut parler de l’erreur moyenne quadratique (EMQ). En topographie, l’incertitude d’un levé cadastral est donnée par : EMQ = √(σ₁² + σ₂² + … + σₙ²). Pour le plan cadastral vectoriel (PCI) de Nice, la précision annoncée est de l’ordre de 1 mètre en zone urbaine. Mais attention, ce 1 mètre est une EMQ, pas une erreur maximale. Concrètement, une majorité des points sont à moins d’1 mètre de la réalité, et 95 % à moins de 2 mètres. Donc votre écart de 30 cm est parfaitement dans la tolérance du cadastre. Juridiquement, ça ne prouve rien.

Ce que personne ne dit : les documents d’arpentage produits par les géomètres-experts obéissent à des exigences de précision bien plus fines (arrêté du 16 septembre 2003 relatif aux documents d’arpentage). Pour un bornage judiciaire, on vise une précision centimétrique. Votre calcul maison : vous avez mesuré la distance entre votre mur et la limite cadastrale affichée sur Géoportail. Mais le plan cadastral n’est pas géoréférencé avec la précision du GNSS RTK. Résultat : votre écart de 30 cm peut être dû à une simple distorsion d’image. En pratique, ça donne quoi ? Ce cas de figure fait souvent apparaître un écart de 45 cm entre le cadastre et un levé RTK. Le voisin avait déjà fait poser une clôture. Résultat : le bornage a montré que c’était le cadastre qui avait 40 cm de décalage. Le propriétaire a gagné, mais il avait déjà payé 3 000 € de frais d’avocat.

## Ce qui se passe si vous ne faites rien : la prescription acquisitive

À Nice, l’inaction peut vous coûter cher. Si votre voisin occupe cette bande de terrain pendant 30 ans de façon continue, paisible et non équivoque, il peut en devenir propriétaire par prescription acquisitive (art. 2258 C.civ.). Et 30 ans, ça passe vite. Dans les quartiers comme Cimiez ou Fabron, il n’est pas rare de voir des empiètements vieux de 15 ans devenir des servitudes par destination du père de famille. Le problème, c’est que tant que vous ne réagissez pas, le voisin peut construire, planter, clôturer. Et ensuite, le démolir coûte cher : comptez 200 à 400 €/m² pour une démolition de fondation à Nice.

Autre risque : si vous vendez votre bien, l’acquéreur peut exiger un bornage préalable. L’empiètement découvert en compromis peut faire capoter la vente ou justifier une baisse de prix de 10 à 20 %. Il n’est pas rare de voir un appartement à Nice qui a perdu 30 000 € de valeur à cause d’un empiètement de 50 cm non résolu. À ce stade, mieux vaut agir maintenant.

## Recours et garanties : ce que vous pouvez exiger

Le fondement juridique est l’article 646 du Code civil : « Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. » Le bornage relève du géomètre-expert et les limites sont fixées contradictoirement (art. 646 et 647 du Code civil). La démarche : envoyez une lettre recommandée avec accusé de [réception](https://cassini-expertise.fr/expertise-vefa-06-83/) à votre voisin pour demander un bornage amiable. S’il refuse, vous saisissez le tribunal judiciaire de Nice. En attendant, ne modifiez rien : ne clôturez pas, ne plantez pas. Un constat d’huissier avec photos peut servir. Mais le vrai travail, c’est le levé topographique contradictoire. Avec un tachéomètre Leica TS16 et un GNSS RTK, nous pouvons déterminer la limite réelle à ±2 cm. Ensuite, le géomètre-expert établit le procès-verbal de bornage, qui devient la référence légale. Le coût ? Le tarif dépend de la mission : devis gratuit sous 24 h. C’est moins cher qu’un procès.

## Pour aller plus loin

- [Réserves ignorées par le promoteur à Nice : que faire en 2025 ?](https://cassini-expertise.fr/reserves-ignorees-promoteur-nice-recours/)

**Pour aller plus loin :**

- [Recalage orthophoto IGN erreur planimétrique plan cadastral à Nice](https://cassini-expertise.fr/recalage-orthophoto-ign-erreur-planimetrique-plan-cadastral-nice/)
- [Superposition plan cadastral photo satellite : erreur ou empiètement réel à Nice ?](https://cassini-expertise.fr/superposition-plan-cadastral-photo-satellite-erreur-empietement-nice/)

## Questions fréquentes

### Que faire si mon voisin a construit sur mon terrain ?

Vous devez agir rapidement. Consultez un avocat expert en droit de la construction pour vérifier vos droits et les recours possibles. Ensuite, envoyez une mise en demeure à votre voisin pour exiger la démolition ou une indemnisation. Si aucun accord n'est trouvé, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire.

### Le plan cadastral fait-il foi en cas d'empiètement ?

Non, le plan cadastral est un document fiscal, pas un document juridique prouvant la propriété. Il peut servir d'indice, mais seul le titre de propriété (acte notarié) et le bornage effectué par un géomètre-expert font foi. En cas de litige, un juge peut ordonner un bornage judiciaire.

### Puis-je utiliser Google Maps pour prouver un empiètement ?

Google Maps peut montrer l'évolution des constructions, mais il n'a pas de valeur légale probante. Il peut être utilisé comme élément de contexte, mais vous devrez fournir des preuves plus solides comme un rapport de géomètre, des photos datées, ou des témoignages. Pour une action en justice, il faudra des preuves techniques et juridiques.

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Source : https://cassini-expertise.fr/empietement-voisin-construction-plan-cadastral-google-maps-nice/